IndonesianForecast, JAKARTA — Permintaan hunian premium tengah melejit di tengah kondisi pelemahan daya beli. Hal ini dibuktikan dengan terserap positif penjualan hunian premium pertama di kawasan Summarecon Bekasi besutan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA).
Executive Director Summarecon Bekasi Magdalena Juliati mengatakan belum adanya hunian premium di Bekasi menjadi faktor pengembang membangun hunian untuk segmen pasar terbatas (niche market). Langkah Summarecon mengembangkan klaster hunian baru bernama Soultan Island di Summarecon Bekasi ini direspon positif oleh pasar.
Summarecon meraup penjualan Rp260 miliar dari 15 unit yang terjual saat soft launching pada 23 Juli 2025. Adapun harga hunian Soultan Island berkisar Rp9,3 miliar hingga Rp29,5 miliar. Raihan penjualan saat soft launching tersebut menunjukkan antusiasme konsumen dalam membeli rumah super mewah sebelum produk ini resmi dirilis.
“Kami kala itu. baru pengukuran dan pemetaan lahan serta pemasangan pagar proyek, namun konsumen yang juga tinggal di Summarecon Bekasi ini terus bertanya-tanya produk hunian apa yang diluncurkan. Surprisingly di Bekasi ada potensi market yang ultra luxury. 15 unit yang telah terjual ini saat konsumen membeli belum ada show unitnya. Kebanyakan customer loyal Summarecon, repeat buyer yang sudah nyaman tinggal di kawasan Summarecon Bekasi. Dari 15 unit yang telah terjual itu, 60% tipe Blue lalu 40% tipe Green dan Yellow, dan termasuk tipe tertinggi Rp29,5 miliar,” ujarnya, Selasa (18/11/2025).
Menurutnya, terserapnya 15 unit hunian premium ini mengindikasikan adanya pergeseran peta permukiman masyarakat kelas atas yang mulai berada di pinggiran Jakarta. Klaster Soultan Island dikembangkan di lahan seluas 8 hektare yang nantinya akan terdapat 110 unit hunian super premium yang dikelilingi danau dan area fasilitas klaster seluas 3.000 meter persegi.
Adapun penjualan 110 unit klaster Soultan akan dilakukan secara bertahap selama 2 tahun. Pembangunan 15 unit yang telah terjual tengah dilakukan yang ditargetkan selesai pada semester II tahun 2027.
Madgalena menuturkan sejak awal, Summarecon memang dirancang sebagai sebuah kota terpadu yang lengkap. Menurutnya, sebuah kota dimana tidak lengkap jika belum ada hunian yang luxury. Oleh karena itu, land bank yang masih ada di Summarecon disimpan untuk pengembangan hunian luxury yang berada di tengah dan dikelilingi danau. Adapun selama pengembangan dalam waktu dalam 15 tahun, kawasan Summarecon Bekasi kini telah menjadi benchmark bagi pasar Bekasi dan sekitarnya.
Langkah Summarecon menggarap segmen hunian premium ini menarik calon konsumen yang tinggal di rumah berukuran besar yang berada di luar kawasan untuk berpindah ke kota terpadu Summarecon Bekasi.
“Selama ini, kami sudah menggarap segmen hunian mewah beberapa klaster, namun segmen ultra luxury belum ada. Melihat adanya permintaan tersebut, kami melihat saat ini waktu yang tepat untuk meluncurkan produk ultra luxury. Respon pasar terbukti santa positif. Bahkan, sebelum rumah contoh selesai dibangun, calon pembeli sudah menunjukkan minat yang tinggi,” katanya.
Dia menilai segmen hunian menengah ke atas ini tidak terdampak oleh daya beli dan kondisi ekonomi. Pasalnya, pasar hunian kalangan menengah atas ini memang tidak memiliki kue yang besar dan konsumen cenderung mencari hunian yang ultra luxury dan berkualitas.
“Secara keseluruhan penjualan di Summarecon Bekasi tahun ini mengalami pertumbuhan dan lebih baik dari tahun lalu. Soultan Island menjadi satu-satunya produk properti yang kami luncurkan Summarecon Bekasi di tahun ini, Kami optimistis dengan kondisi pasar properti di tahun depan,” ucap Magdalena.
Head of Marketing Summarecon Bekasi Phan Panlim menambahkan pembeli Soultan Island merupakan para pengusaha yang memiliki usaha di wilayah Bekasi dan Sekitarnya.
“Mereka (konsumen) warga Bekasi dengan 90% bertujuan untuk ditempati sendiri atau end user dan sisanya investor. Mereka sudah nyaman tinggal di kawasan ini, dan sebagian besar usaha mereka juga beroperasi di Bekasi dan kawasan industri Cikarang,” tuturnya.
Klaster baru ini memanfaatkan lanskap hijau dan danau di tengah hiruk-pikuk kota. Adapun Summarecon menggandeng arsitek kelas dunia Thomas B Elliot yang dikenal akan keahliannya dalam merancang hunian super premium dan proyek ultra-mewah berskala global.
Dengan pengalaman lebih dari 20 tahun di industri arsitektur high-end, Elliot mengusung filosofi architecture as a legacy, menciptakan karya arsitektur yang tidak hanya indah secara visual, tetapi juga meninggalkan jejak warisan desain dan fungsi yang bertahan untuk generasi mendatang.
Klaster super mewah ini menawarkan tiga tipe rumah yakni tipe yellow dengan luas tanah 300 meter persegi dan luas bangunan 374 meter persegi, lalu tipe green dengan luas tanah 350 meter persegi dan luas bangunan 419 meter persegi, dan tipe blue dengan luas tanah 600 meter persegi dan luas bangunan 498 meter persegi.
Desain rumah Soultan Island ini memiliki tinggi ceiling mencapai 7 meter hingga 8 meter dengan bukaan dan jendela lebar sehingga pencahayaan alami optimal. Unit-unit rumah dilengkapi smart home system, smart lock, dan CCTV. Untuk tipe Blue sudah dilengkapi dengan lift, sedangkan tipe lainnya bisa opsional.
“Klaster Soultan Island ini juga memiliki private access. Ada satu jembatan yang harus dilalui sebelum kemudian sampai ke gerbang masuk klaster dan row jalan di kawasan mencapai 14 meter hingga 16 meter. Lalu juga terdapat jalan cukup lebar yang mengelilingi danau yang bisa digunakan penghuni klaster Soułtan nantinya,” ujar Phalim.
Prospek Hunian Premium
Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang diterbitkan Bank Indonesia, harga properti residensial di pasar primer pada kuartal III tahun 2025 tumbuh terbatas. Penjualan rumah tipe menengah dan besar mengalami kontraksi dibandingkan penjualan rumah tipe kecil.
Penjualan rumah tipe besar terkontraksi 23%, lebih dalam dari kuartal sebelumnya sebesar 14,95% (Year-on-Year/YoY). Penjulan rumah tipe menengah juga terkontraksi 12,27% mengalami perbaikan dari kuartal sebelumnya yang mencapai 17,69%.
Kemudian, penjualan rumah tipe kecil meningkat sebesar 14,95% dibandingkan kuartal sebelumnya sebesar 6,70%. Secara keseluruhan, penjualan properti residensial tercatat terkontraksi sebesar 1,29 persen YoY. Namun, kontraksi ini membaik dari kuartal sebelumnya yang mencapai 3,80%.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat berpendapat hunian bagi ultra high net worth individual/high net worth individual (UHNWI/HNWI) atau crazy rich selain sebagai tempat tinggal juga sebagai aset jangka panjang. Umumnya, selain hunian di tengah kota, para crazy rich juga memiliki preferensi hunian di wilayah hinterland atau sub urban. Hal itu dengan asumsi wilayah sub-urban lebih hijau, jauh dari kebisingan dan hiruk pikuk aktivitas kota.
“Hunian di wilayah hinterland atau suburb tersebut dekat dengan inti kota kedua atau Central Business District (CBD) kedua. Dengan aktivitas yang tidak membutuhkan hadir pada CBD kota utama, maka hunian di wilayah hinterland juga menjadi pilihan,” katanya kepada IndonesianForecast.
Aksesibilitas berupa jaringan jalan tol menjadi salah satu yang dipertimbangkan untuk memilih hunian di wilayah pinggiran atau hinterland kota. Selain itu, enclave hunian umumnya dikemas dalam bentuk gated community yang menawarkan berbagai layanan mulai dari keamanan, kenyamanan, ketenangan, dan berbagai sarana hunian lainnya.
Syarifah menambahkan merujuk pada The Wealth Report 2025, Indonesia termasuk dalam negara yang memiliki nilai pertumbuhan UHNWI/HNWI yang positif di Asia.
Pasar untuk segmen ultra pada dasarnya ada dan terus bergerak, bahkan pergerakan wealth saat ini berada pada 3 generasi, selain baby boomers, dan gen x, saat ini mulai tumbuh generasi milenial dengan status HNWI.
HNWI merupakan individu dengan kekayaan bersih minimal US$1 juta dolar atau ekuivalen Rp15 miliar termasuk kediaman utamanya. Lalu UHNWI merupakan individu dengan kekayaan bersih minimal US$30 juta dolar atau setara Rp450 miliar termasuk kediaman utamanya.
CEO PT Leads Property Service Indonesia Hendra Hartono menilai saat ini pengembang tengah mengcreate pasar hunian mereka. Sebelumnya, pengembang cenderung membangun berdasarkan intuisi dan ketersediaan lahan, namun saat ini melakukan pendekatan berbasis riset dalam membangun proyek baru. Hal inilah yang membuat pasar properti mewah bergeser ke kawasan pinggiran Jakarta.
Adapun pembeli rumah super mewah di pinggiran Jakarta bukan pembeli rumah pertama melainkan masyarakat ang sudah memiliki rumah dan ingin meningkatkan kualitas rumah.
“Mereka memang mencari rumah yang lahan lebih luas di pinggiran kota dan bisa berkumpul dengan keluarga besar. Para pembeli rumah mewah di pinggiran Jakarta didominasi oleh generasi berusia 50 tahun ke atas, kelompok baby boomers dan Gen X,” ucapnya kepada IndonesianForecast.
Konsumen yang membeli properti mewah di kota sekitar Jakarta ini mencari hunian yang mengusung faktor keberlanjutan dan dilengkapi dengan fitur smart home. Lalu juga memiliki jalan yang lebar, rindang, banyak taman dan jalur jogging track.
