IndonesianForecast, JAKARTA — Pengembangan kawasan township di Jabodetabek saat ini masih didominasi developer besar yang telah memiliki cadangan lahan sejak lama. Kondisi tersebut membuat developer baru, termasuk investor asing, lebih banyak memilih proyek perumahan skala kecil atau bekerja sama dengan pengembang yang lebih mapan.
CEO PT Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan pengembangan township berskala besar umumnya hanya dapat dilakukan oleh developer berpengalaman yang telah menguasai landbank sejak sebelum krisis 1998.
Di sisi lain, arah pengembangan township juga mulai mengalami pergeseran. Jika sebelumnya berfokus pada hunian segmen menengah dan menengah atas, sejumlah developer kini mulai agresif menggarap segmen premium dan luxury.
“Strategi tersebut dinilai sebagai upaya meningkatkan citra sekaligus prestise kawasan di tengah persaingan pasar properti yang semakin ketat,” ujarnya dikutip Rabu (26/11/2025).
Meski demikian, township yang berada jauh dari pusat kota tetap perlu menawarkan harga yang terjangkau dengan perencanaan kawasan yang matang untuk menarik minat pasar, terutama kalangan first-time home buyer.
Kawasan dengan fasilitas lengkap, ruang terbuka hijau, lingkungan yang lebih sehat, serta didukung infrastruktur jalan dan transportasi umum dinilai memiliki daya tarik lebih besar bagi pembeli rumah pertama.
Hendra mencatat kenaikan harga rumah yang tidak sejalan dengan pertumbuhan pendapatan masyarakat turut mendorong pergeseran pasar hunian terjangkau ke wilayah penyangga Jakarta.
Sejumlah kawasan seperti Cisauk, Cikupa, Balaraja, hingga Tenjo di Tangerang kini menjadi lokasi pengembangan rumah dengan harga yang relatif lebih terjangkau.
Namun, di tengah kenaikan harga lahan dan biaya konstruksi, ukuran rumah yang ditawarkan juga cenderung semakin kecil meskipun anggaran yang dikeluarkan konsumen relatif sama dibandingkan beberapa tahun sebelumnya.
“Kondisi tersebut dinilai mulai memengaruhi pola konsumsi generasi muda dalam memiliki hunian,” ucapnya.
Harga rumah yang semakin sulit dijangkau mendorong sebagian masyarakat mulai beralih dari membeli menjadi menyewa hunian.
Menyewa rumah di kawasan perkotaan Jakarta dinilai lebih praktis dan efisien bagi masyarakat yang bekerja di Jakarta dan sekitarnya, terutama untuk menekan biaya transportasi dan waktu perjalanan.
Hendra menambahkan arah pasar properti 2026 akan semakin dipengaruhi faktor mobilitas, kualitas lingkungan, dan diferensiasi produk.
“Segmen premium akan tetap bergerak, namun tentu dengan selektivitas tinggi. Sementara untuk konsumen mass market, faktor konektivitas dan keterjangkauan akan menentukan keputusan membeli,” tuturnya.
Kolaborasi pengembang dan pemerintah dalam penyediaan akses transportasi, insentif fiskal, serta pengendalian biaya kepemilikan, kata Hendra, akan menjadi kunci pemulihan pasar hunian di Jabodetabek.
