IndonesianForecast, JAKARTA — Keputusan perusahaan untuk pindah kantor kini tidak lagi hanya ditentukan oleh harga sewa dan lokasi gedung. Biaya penataan interior, pengadaan furnitur, hingga waktu yang dibutuhkan sebelum ruang dapat digunakan turut menjadi pertimbangan. Kondisi ini mendorong meningkatnya perhatian terhadap ruang kantor siap pakai (ready-to-use office) di tengah perubahan kebutuhan pasar perkantoran Jakarta.
Tren tersebut menjadi salah satu perkembangan yang terlihat pada kuartal III 2026. Setelah beberapa tahun aktivitas penyewaan lebih banyak didorong oleh penyesuaian luas ruang dan relokasi, sejumlah perusahaan mulai menunjukkan kebutuhan tambahan ruang untuk mendukung ekspansi bisnis.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan pola pemulihan pasar perkantoran Jakarta mulai mengalami perubahan. Selain relokasi dan perpindahan ke gedung dengan kualitas lebih baik (flight-to-quality), kini mulai terlihat perusahaan yang membutuhkan tambahan ruang seiring perkembangan aktivitas bisnis.
“Setelah beberapa tahun didominasi oleh penyesuaian kebutuhan ruang, kini mulai terlihat sejumlah perusahaan yang melakukan ekspansi, di samping aktivitas relokasi dan perpindahan ke gedung dengan kualitas lebih baik,” ujarnya dalam keterangan dikutip Kamis (5/11/2026).
Colliers memproyeksikan permintaan ruang kantor sepanjang 2026 mencapai 198.555 meter persegi. Peningkatan aktivitas penyewaan tersebut menjadi sinyal positif bagi pasar. Namun, sebagian besar transaksi masih berasal dari perpindahan penyewa antargedung sehingga belum seluruhnya menciptakan tambahan penyerapan ruang secara bersih.
Di tengah kondisi tersebut, pertimbangan perusahaan dalam memilih kantor juga semakin berkembang. Harga sewa yang kompetitif tidak otomatis menjadi faktor penentu apabila perusahaan masih harus mengeluarkan investasi besar untuk menyiapkan ruang kerja sebelum operasional dimulai.
Salah satu tantangan dalam proses perpindahan kantor adalah biaya penataan interior atau fit-out. Pengeluaran ini mencakup pekerjaan desain, pembangunan partisi, instalasi, pengadaan furnitur, hingga penyesuaian fasilitas sesuai kebutuhan operasional perusahaan.
Bagi perusahaan yang ingin melakukan efisiensi, biaya tersebut dapat menjadi komponen investasi awal yang perlu diperhitungkan secara cermat. Terlebih, proses penataan ruang membutuhkan waktu sehingga dapat memengaruhi kecepatan perusahaan dalam memulai aktivitas di lokasi baru.
Karena itu, ruang kantor yang telah dilengkapi interior dan furnitur mulai memiliki daya tarik tersendiri. Selain mengurangi kebutuhan investasi awal, ketersediaan ruang siap pakai memungkinkan perusahaan mempercepat proses relokasi dan meminimalkan pekerjaan tambahan sebelum kantor dapat digunakan.
Meski demikian, perusahaan tetap perlu memastikan bahwa tata ruang yang tersedia sesuai dengan kebutuhan jumlah karyawan, pola kerja, serta karakteristik kegiatan operasional. Ruang siap pakai yang tidak sesuai dengan kebutuhan justru berpotensi menimbulkan biaya penyesuaian baru.
Perubahan pertimbangan tersebut juga memperlihatkan perkembangan tren flight-to-quality menjadi flight-to-value. Perusahaan tidak lagi hanya mencari gedung yang lebih baru atau memiliki fasilitas lebih baik, tetapi mulai menghitung keseluruhan manfaat yang diperoleh dibandingkan dengan biaya yang harus dikeluarkan.
Lokasi, akses transportasi, kualitas pengelolaan gedung, penerapan prinsip ESG, fasilitas, fleksibilitas sewa, hingga kesiapan ruang menjadi bagian dari pertimbangan tersebut.
Di sejumlah lokasi, selisih harga sewa antarkelas gedung yang relatif kecil membuat perusahaan memiliki peluang untuk berpindah ke gedung berkualitas lebih tinggi tanpa harus menanggung kenaikan biaya yang terlalu besar.
Namun, keputusan tersebut tetap bergantung pada perhitungan biaya secara keseluruhan. Perusahaan perlu membandingkan harga sewa, biaya penataan interior, kebutuhan furnitur, biaya operasional, serta potensi pengeluaran selama masa kontrak.
Head of Project Management Colliers Indonesia Rahmat Alam mengatakan, strategi penataan ruang kerja berbasis data dapat membantu perusahaan menentukan kebutuhan kantor secara lebih tepat.
Pendekatan tersebut mempertimbangkan masukan karyawan, data penggunaan ruang, serta kebutuhan bisnis. Hal ini relevan bagi perusahaan yang merencanakan relokasi, perpanjangan kontrak, penggabungan ruang kantor, renovasi, maupun penambahan jumlah karyawan.
Gedung Kantor Dituntut Menawarkan Lebih dari Sekadar Ruang
Perubahan preferensi penyewa turut memengaruhi persaingan antargedung perkantoran. Pada kuartal III 2026, tingkat hunian gedung perkantoran di kawasan CBD Jakarta tercatat sekitar 76,3%.
Gedung Grade A memiliki rata-rata tingkat hunian mendekati 78%, sedangkan gedung Premium hampir mencapai 84%. Bahkan, sejumlah gedung Premium telah mencatat tingkat hunian di atas 90%.
Kondisi tersebut membuat gedung berkualitas tinggi memiliki posisi tawar lebih kuat dalam mempertahankan harga sewa. Sebaliknya, gedung dengan tingkat kekosongan tinggi masih perlu bersaing melalui penyesuaian harga, pemberian insentif, dan ketentuan sewa yang lebih fleksibel.
Colliers memperkirakan tingkat kekosongan ruang kantor Jakarta akan menurun dari 25,7% pada akhir 2026 menjadi 21,1% pada 2029.
Ke depan, persaingan pemilik gedung diperkirakan tidak hanya berkaitan dengan lokasi dan harga sewa. Kesiapan ruang, kualitas pengelolaan, fleksibilitas penataan, serta kemampuan memenuhi kebutuhan operasional penyewa juga akan menjadi faktor pembeda.
Bagi perusahaan, kondisi pasar saat ini masih memberikan kesempatan untuk melakukan negosiasi dan mencari ruang kantor yang sesuai dengan kebutuhan bisnis. Sementara bagi pemilik gedung, menyediakan ruang yang lebih siap digunakan dapat menjadi salah satu strategi untuk meningkatkan daya tarik properti di tengah persaingan
