IndonesianForecast, JAKARTA — Kinerja sektor properti Indonesia mengalami perbaikan pada kuartal I tahun 2026.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan permintaan ruang perkantoran menunjukkan momentum yang positif khususnya untuk ruang kantor kelas premium.
Di kuartal pertama 2026, perusahaan-perusahaan mulai secara aktif mengeksplorasi berbagai pilihan serta memperdalam pemahaman mengenai pasar perkantoran Jakarta. Namun, sebagian besar masih berada pada tahap awal dalam menyesuaikan antara kebutuhan ruang dan pemilik gedung yang menawarkan paket harga sewa yang menarik. Perusahaan juga cenderung mencari ruang kantor yang lebih efisien, mencerminkan struktur organisasi yang semakin ramping.
Bagi sebagian besar perusahaan multinasional, sertifikasi green building semakin menjadi preferensi dan persyaratan dasar dalam setiap pencarian kantor. Pemilik gedung, terutama bangunan baru, dengan tingkat kekosongan yang relatif masih tinggi semakin fokus untuk mendapatkan penyewa utama guna meningkatkan daya tarik gedung.
Memasuki tahun 2026, permintaan pasar mulai bergerak didominasi oleh peningkatan permintaan relokasi penyewa. Seiring mulai terbatasnya ruang kantor gedung premium, penyewa mulai mempertimbangkan gedung grade A sebagai alternatif yang menarik.
“Meskipun pasar masih berpihak pada penyewa akibat tingginya tingkat ruang kosong, selisih antara hargasewa yang ditawarkan dan transaksi diperkirakan semakin sempit. Selain masih menawarkan berbagai insentif, fitur green building untuk meningkatkan daya tarik ruang yang ditawarkan semakin menjadi strategi pengembang untuk menawarkan properti yang mereka miliki,” ujarnya dalam laporan dikutip Kamis (16/4/2026).
Di sektor residensial, sekitar 60% transaksi yang terjadi selama kuartal I tahun 2026 didorong oleh apartemen yang siap huni. Di sektor hotel, hotel berbintang lima masih mendominasi pasokan baru terutama di Bali. Kondisi ini didukung dengan meningkatnya permintaan terhadap layanan yang bersifat personal dan privasi yang semakin mendefinisi ulang konsep wisata mewah.
Lalu untuk sektor apartemen terdapat tambahan sekitar 200-unit apartemen baru di kuartal I tahun 2026. Jumlah ini mewakili sekitar 10% dari perkiraan tambahan pasok selama 2026. Hal ini memungkinkan adanya potensi pergeseran jadwal sejumlah proyek yang sebelumnya diperkirakan selesai di 2026. Jakarta Selatan terus memperkuat posisinya sebagai koridor paling aktif, dengan kontribusi sekitar 60% dari total pasok tambahan pada kuartal pertama 2026.
“Aktivitas penjualan apartemen masih tumbuh moderat. Namun di sisi lain, insentif PPN DTP yang diberlakukan sepanjang tahun diharapkan dapat mendorong pembelian terutama unit siap huni,” katanya.
Sementara itu, transaksi pada proyek yang masih dalam tahap konstruksi sebagian besar terkonsentrasi pada segmen kelas atas (luxury). Dengan permintaan yang masih terbatas, harga rerata apartemen pun relatif stabil. Eskalasi ketegangan geopolitik berpotensi mendorong kenaikan biaya operasional & distribusi sangat mungkin berimbas kepada harga material dan biaya konstruksi.
“Meski demikian, jika terjadi dampak domino, maka kenaikan biaya tersebut diperkirakan baru tercermin di tahun-tahun mendatang,” ucapnya.
Selanjutnya, kinerja hotel secara historis cenderung mengalami pola musiman dengan mencatat tingkat terlemah pada awal tahun, termasuk di Jakarta. Di 2026, kondisi ini semakin diperburuk oleh meningkatnya ketegangan geopolitik dan sangat mungkin meningkatkan potensi pembatalan berbagai acara internasional.
Situasi ini diperkirakan mengurangi sumber pendapatan khususnya bagi hotel bintang lima yang lebih bergantung pada permintaan global dan aktivitas MICE.
Pada saat yang sama, pasar pemerintahan masih menghadapi tantangan untuk kembali ke kondisi normal seperti sebelum pandemi. Sementara arus perjalanan dari Eropa dan Timur Tengah semakin terdampak oleh ketidakpastian geopolitik. Faktor-faktor ini ikut memberikan tekanan tambahan terhadap kinerja pasar hotel secara keseluruhan.
Sebagai dampaknya, hingga pertengahan 2026 diperkirakan menjadi periode yang semakin menantang bagi pelaku industri perhotelan. Aktivitas MICE diperkirakan masih terbatas, sementara permintaan korporasi masih sangat bergantung pada stabilitas makroekonomi dan tingkat kepercayaan dunia usaha.
Menghadapi tantangan yang semakin kompleks, pelaku hotel diperkirakan mengalihkan fokus mereka ke pasar Asia-Pasifik dan domestik untuk mengimbangi penurunan kedatangan wisatawan internasional. Selain itu, peningkatan kreativitas serta fleksibilitas operasional menjadi faktor penting untuk menangkap segmen permintaan yang lebih spesifik dan mengoptimalkan peluang pendapatan.
“Untuk sektor perhotelan di Jakarta, kreativitas serta kelincahan dalam menciptakan dan mengoptimalkan pasar menjadi faktor penting untuk menangkap segmen permintaan yang semakin bersaing,” tutur Ferry.
Kemudian, penyewa ritel semakin mengutamakan efisiensi dengan memilih lokasi mal dengan trafik pengunjung yang tinggi meskipun hanya tersedia ruang sewa yang lebih kecil. Pasar ritel di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) terus menantang. Sektor makanan dan minuman (food & beverage), hiburan, aparel olahraga, serta produk kecantikan mencatat kinerja yang relatif baik. Sebaliknya, sektor pakaian menghadapi tekanan yang cukup kuat akibat meningkatnya persaingan dari pelaku UMKM serta perubahan perilaku konsumen, khususnya Generasi Z.
“Kelompok ini cenderung lebih memilih berbelanja secara daring dan mengalokasikan pengeluaran secara lebih selektif, dengan fokus pada pengalaman dibandingkan pembelian produk bernilai besar. Namun Generasi Z tetap menjadi kontributor utama terhadap tingkat kunjungan ke pusat-pusat perbelanjaan,” terangnya.
Para retailer mulai menyesuaikan strategi ekspansi mereka. Sebagian besar lebih memilih membuka toko dengan ukuran lebih kecil dan efisien, mengambil jangka waktu sewa yang lebih pendek sekitar 1–2 tahun dan menutup gerai yang berkinerja buruk guna menjaga prestasi portofolio mereka.
“Merek internasional yang masuk ke Indonesia semakin mengandalkan strategi berbasis data dan riset pasar yang mendalam untuk mensinergikan antara target konsumen dan mal yang tepat sehingga pemilihan lokasi lebih presisi dan tepat sasaran,” ujarnya.
Penyelenggaraan acara di mal, pop-up store, dan pameran tetap berperan penting dalam mendorong arus pengunjung. Meskipun belanja pengunjung sering kali terkonsentrasi di area pameran dibandingkan toko reguler.
Di tengah persaingan yang semakin ketat, keunikan dan kualitas produk menjadi faktor yang semakin penting agar tetap kompetitif.
“Secara keseluruhan, meskipun pasar ritel menghadapi tantangan, sektor-sektor yang mampu beradaptasi terhadap perubahan perilaku konsumen, ekosistem digital, serta strategi yang lebih berorientasi pada efisiensi biaya menunjukkan tingkat ketahanan yang relatif lebih baik,” katanya.
Lalu pada sektor logistik di Jakarta, tingkat permintaan terus dikontribusi oleh pergudangan yang terletak di timur Jakarta. Pasar logistik di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) menjadi salah satu sektor properti yang tangguh dengan tingkat hunian mendekati penuh serta permintaan yang berkelanjutan meskipun ketidakpastian global masih berlangsung. Berbeda dengan sektor lahan industri, pasar logistik menunjukkan ketahanan yang lebih kuat, didukung oleh perannya yang krusial dalam menunjang distribusi domestik dan operasional rantai pasok.
Tingkat hunian tercatat sekitar 95,8% pada kuartal I tahun 2026, dengan potensi meningkat mendekati 99% pada akhir 2026. Kondisi ini terutama didorong oleh terbatasnya pasokan baru serta permintaan yang konsisten. Permintaan ruang logistik kini semakin terdiversifikasi, tidak lagi didominasi oleh perusahaan 3PL
(third-party logistics) dan e-commerce, tetapi juga mencakup sektor FMCG, elektronik, farmasi, dan
sektor-sektor berkembang seperti kendaraan listrik dan energi terbarukan.
Diversifikasi ini mencerminkan perubahan struktural dalam pola konsumsi dan strategi rantai pasok, yang semakin memperkuat prospek pertumbuhan jangka panjang sektor logistik.
Ke depan, pengembang dan investor disarankan memprioritaskan lokasi dan spesifikasi bangunan, khususnya di koridor logistik utama dengan permintaan yang kuat. Sementara itu, penyewa dianjurkan untuk mengamankan ruang sejak dini di lokasi-lokasi utama seiring dengan semakin terbatasnya tingkat kekosongan.
“Selain itu, calon penyewa juga perlu mempertimbangkan opsi wilayah guna mengoptimalkan efisiensi biaya dan jaringan distribusi,” ucap Ferry.
