IndonesianForecast, JAKARTA — Pelemahan rupiah mulai memberi tekanan pada anggaran hunian tenaga kerja ekspatriat di Jakarta. Di tengah meningkatnya kebutuhan hunian akibat masuknya investasi besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri, perusahaan justru semakin selektif dalam menentukan properti yang akan disewa.
Kondisi tersebut membuat pasar hunian ekspatriat Jakarta memasuki fase baru. Permintaan tetap tumbuh, tetapi kemampuan perusahaan dalam mempertahankan standar hunian yang sama semakin tertekan oleh pergerakan nilai tukar.
Dalam Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026, Colliers Indonesia mencatat perusahaan multinasional mulai mengevaluasi kembali kebutuhan akomodasi ekspatriat. Pertimbangan kini tidak hanya mencakup lokasi dan kualitas properti, tetapi juga kesepadanan antara biaya dan manfaat yang diperoleh.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia.
“Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” ujarnya dalam laporan, Senin (21/9/2026).
Tekanan tersebut semakin terlihat dari perbedaan asumsi nilai tukar dalam anggaran perusahaan dengan kondisi pasar. Colliers mencatat sejumlah perusahaan menggunakan asumsi sekitar Rp16.000 hingga Rp16.800 per dolar AS untuk menyusun anggaran hunian. Sementara itu, nilai tukar pasar berada di kisaran Rp17.900 hingga Rp18.000 per dolar AS selama periode pelaporan.
Selisih tersebut membuat anggaran perusahaan memiliki daya beli yang lebih rendah terhadap hunian yang sebelumnya menjadi pilihan. Akibatnya, perusahaan mulai mempertimbangkan sejumlah penyesuaian, mulai dari memilih unit yang lebih kecil, memperluas wilayah pencarian, hingga beralih dari rumah tapak ke apartemen.
Head of Residential Services Colliers Indonesia Lenny van Es-Sinaga menuturkan tekanan terhadap anggaran belum diikuti dengan penurunan harga sewa secara luas. Ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan properti yang sesuai dengan keinginan mereka.
“Hal ini tidak hanya disebabkan oleh terbatasnya ketersediaan, tetapi juga oleh pergerakan nilai tukar yang mendorong biaya sewa melampaui anggaran yang telah dialokasikan,” katanya.
Menurutnya, permintaan masih tinggi, terutama untuk rumah tapak, baik di dalam maupun di luar kompleks perumahan. Pada saat yang sama, pemilik properti, khususnya aset berkualitas tinggi, cenderung mempertahankan harga sewa.
Kondisi ini membuat ruang negosiasi menjadi lebih terbatas. Perusahaan pun harus mencari titik temu antara kebutuhan ekspatriat dan anggaran akomodasi yang tersedia.
Salah satu strategi yang mulai dipertimbangkan adalah penggunaan apartemen berlayanan. Perusahaan juga memperluas area pencarian properti dan melakukan evaluasi lebih ketat terhadap ukuran serta lokasi hunian.
Meski menghadapi tekanan dari sisi anggaran, Colliers memperkirakan permintaan hunian ekspatriat akan tetap positif pada semester II tahun 2026 hingga jangka menengah.
Pasalnya, penggerak permintaan kali ini berasal dari proyek investasi yang memiliki periode pengembangan dan operasional panjang. Realisasi investasi di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri berpotensi menciptakan kebutuhan tenaga profesional ekspatriat secara berkelanjutan.
Artinya, pelemahan rupiah tidak serta-merta menghapus kebutuhan terhadap hunian ekspatriat. Perusahaan justru dituntut semakin adaptif dalam menentukan jenis dan lokasi akomodasi yang sesuai dengan anggaran.
Di sisi lain, pemilik properti berkualitas tinggi masih memiliki posisi tawar karena ketersediaan hunian yang sesuai kebutuhan ekspatriat relatif terbatas. Kondisi tersebut membuat pasar hunian ekspatriat Jakarta berada di antara dua tekanan yakni kebutuhan yang terus tumbuh dan anggaran perusahaan yang semakin terbatas.
