IndonesianForecast, JAKARTA — Investasi gedung perkantoran tidak lagi menjadi pilihan utama seperti satu dekade lalu. Periode pengembalian investasi yang kini mencapai 17–19 tahun, jauh lebih panjang dibanding sekitar 10 tahun pada periode 2010–2015, mendorong investor mengubah strategi. A
Alih-alih membangun gedung baru untuk disewakan, para pengembang kini lebih memilih mengoptimalkan aset yang telah dimiliki baik untuk digunakan sendiri (owner-occupier) maupun disewakan guna memperoleh pendapatan berkelanjutan.
CEO PT Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono menilai pergeseran tersebut menandai perubahan orientasi investasi sektor perkantoran, dari mengejar keuntungan jangka pendek menjadi penciptaan nilai jangka panjang.
Investasi pada gedung perkantoran saat ini lebih relevan bagi perusahaan yang ingin memiliki kantor sendiri dibandingkan investor yang mengejar keuntungan jangka pendek dari pendapatan sewa.
“Investasi saat ini lebih bersifat holding the asset for long term untuk dipakai sendiri atau owner-occupier, dan bila ada sisa ruang kantor, baru disewakan untuk mengoptimalkan aset. Jadi sudah tidak relevan lagi untuk konteks short-term investment,” ujarnya dikutip Kamis (23/7/2026)
Menurutnya, memanjangnya periode pengembalian investasi menjadi salah satu faktor yang mengubah cara pandang investor terhadap sektor perkantoran. Jika pada 2010–2015 investasi gedung kantor dapat kembali dalam waktu sekitar 10 tahun, kini membutuhkan waktu sekitar 17 hingga 19 tahun.
Meski demikian, Hendra menegaskan perubahan strategi investasi tersebut tidak serta-merta memengaruhi harga sewa perkantoran.
“Kondisi ini tidak akan berpengaruh pada harga sewa pasar secara langsung karena harga sewa lebih dipengaruhi oleh keseimbangan pasokan dan permintaan. Untuk menarik investor, segmen owner-occupier justru menjadi yang paling relevan,” katanya.
Associate Director PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menuturkan pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan perbaikan secara bertahap, meski masih menghadapi tantangan akibat besarnya pasokan yang terakumulasi selama hampir satu dekade.
Hingga kuartal II tahun 2026, total pasokan ruang perkantoran di Jakarta mencapai sekitar 11,68 juta meter persegi dengan tingkat okupansi sebesar 74,5% Sementara itu, permintaan bersih pada kuartal II tercatat mencapai 31.782 meter persegi.
Leads Property memperkirakan pasokan akan meningkat menjadi sekitar 11,7 juta meter persegi hingga akhir 2026, sedangkan permintaan tahunan diproyeksikan berada pada kisaran 85.000–95.000 meter persegi. Tingkat okupansi diperkirakan meningkat menjadi 75,3%, sementara harga sewa diproyeksikan tetap stabil di kisaran Rp300.750 per meter persegi per bulan.
“Permintaan naik secara bertahap didukung tren flight-to-quality. Perusahaan kini lebih selektif dan cenderung memilih gedung dengan kualitas bangunan yang lebih baik, fasilitas yang lebih lengkap, serta lokasi yang mampu mendukung produktivitas,” ucapnya.
Ia menjelaskan, ruang kantor kosong di Jakarta saat ini masih mencapai sekitar 2,97 juta meter persegi. Dari jumlah tersebut, hampir 2 juta meter persegi berada di kawasan Central Business District (CBD), sedangkan sisanya tersebar di kawasan non-CBD, termasuk TB Simatupang.
Menurut Martin, kondisi tersebut merupakan akumulasi dari penambahan pasokan gedung baru sepanjang 2015–2025 yang belum sepenuhnya diimbangi pertumbuhan permintaan.
“Pada periode setelah krisis global 2008, hampir semua pengembang optimistis terhadap prospek pasar kantor. Saat itu tingkat okupansi sangat tinggi, harga sewa terus meningkat, bahkan mendapatkan ruang kantor berukuran sekitar 500 meter persegi di CBD pun sangat sulit. Kondisi tersebut mendorong banyak pengembang membangun gedung baru. Namun setelah 2016, pasokan meningkat sangat besar sehingga pasar mengalami oversupply,” tuturnya.
Martin menilai salah satu persoalan terbesar sektor perkantoran di Indonesia adalah belum adanya mekanisme pengendalian pasokan seperti yang pernah diterapkan pada pembangunan pusat perbelanjaan.
“Moratorium pembangunan mal pernah berhasil menahan penambahan pasokan baru sehingga kondisi pasar tidak semakin memburuk. Pendekatan serupa layak dipertimbangkan untuk sektor perkantoran agar keseimbangan pasar lebih terjaga,” katanya.
Selain mengendalikan pasokan, Martin menilai arah pengembangan kawasan bisnis juga perlu bergeser dari sekadar memaksimalkan luas bangunan menuju peningkatan kualitas kawasan.
Ia mencontohkan pengembangan kawasan bisnis di Shanghai yang kini mengedepankan konsep bangunan bertingkat rendah (low-rise), ruang terbuka yang luas, kawasan ramah pejalan kaki, penggunaan kendaraan listrik, transportasi publik yang terintegrasi, hingga konsep zero carbon.
“Pendekatan seperti ini dapat menjadi inspirasi bagi pengembangan kawasan transit oriented development (TOD) di Indonesia. Pembangunan tidak hanya mengejar kepadatan bangunan, tetapi juga menciptakan kawasan yang nyaman, memiliki ruang terbuka memadai, dan mendukung mobilitas masyarakat,” ucap Martin.
Sementara itu, Co-Founder PT Leads Property Services Indonesia Darsono Tan menilai tingginya ruang kantor kosong harus direspons melalui strategi reposisi aset, bukan hanya dengan bersaing menurunkan harga sewa.
Menurutnya, gedung-gedung lama yang sulit bersaing dapat dialihfungsikan menjadi produk properti lain yang lebih sesuai dengan kebutuhan pasar.
“Salah satu solusi yang diterapkan di Shanghai adalah mengubah sebagian gedung perkantoran menjadi serviced apartment untuk pekerja muda. Unit disewakan dalam kondisi sudah lengkap dengan furnitur, dikelola secara profesional, serta berada di lokasi yang dekat dengan pusat bisnis,” ujar Darsono.
Menurutnya, konsep tersebut memiliki peluang diterapkan di Jakarta, terutama untuk memanfaatkan gedung-gedung yang tingkat okupansinya masih rendah.
“Daripada aset terus kosong, lebih baik dilakukan reposisi sehingga tetap menghasilkan pendapatan sekaligus menjawab kebutuhan hunian pekerja muda di kawasan pusat bisnis,” katanya.
Adapun masa depan pasar perkantoran dinilai tidak lagi ditentukan oleh banyaknya gedung baru yang dibangun. Ke depan, daya saing sektor ini akan semakin bergantung pada kualitas aset, kemampuan pemilik gedung melakukan reposisi sesuai kebutuhan pasar, serta pengelolaan yang mampu menciptakan nilai jangka panjang.
