IndonesianForecast, JAKARTA — Di tengah keterbatasan lahan dan tingginya kebutuhan hunian, Jakarta masih menghadapi persoalan penyerapan stok rumah yang telah tersedia. Riset Colliers Indonesia yang menjadi rujukan Realestat Indonesia (REI) DKI Jakarta mencatat sekitar 29.000 unit apartemen di Jakarta belum terserap pasar secara optimal.
Di sisi lain, backlog perumahan di Jakarta masih mencapai sekitar 402.287 kepala keluarga. Kondisi tersebut menunjukkan adanya tantangan untuk mempertemukan stok hunian yang tersedia dengan masyarakat yang membutuhkan rumah, terutama dari sisi keterjangkauan dan pembiayaan.
Direktur Sistem dan Strategi Penyelenggaraan Kawasan Permukiman Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Kreshnariza Harahap mengatakan persoalan perumahan tidak hanya berkaitan dengan penyediaan unit baru, tetapi juga bagaimana rumah yang sudah tersedia dapat diakses oleh masyarakat.
“Ketika produk hunian, pembiayaan dan kebutuhan masyarakat dapat dipertemukan, maka stok hunian yang ada dapat menjadi bagian dari solusi pemenuhan kebutuhan rumah,” kata Kreshnariza dalam Rapat Kerja Daerah (Rakerda) REI DKI Jakarta Tahun 2026, Kamis (27/8/2026).
Menurut Kreshnariza, keterbatasan lahan di Jakarta membuat pengembangan hunian vertikal menjadi salah satu kebutuhan. Karena itu, pemerintah bersama pelaku usaha properti mendorong optimalisasi existing housing stock sekaligus memperluas akses terhadap hunian vertikal yang terjangkau dan terintegrasi dengan transportasi publik.
Upaya tersebut diperkuat melalui Keputusan Menteri PKP Nomor 1721/KPTS/M/2026 tentang Kriteria Satuan Rumah Susun Umum Dalam Fasilitasi Pemerintah Pusat yang ditetapkan pada 6 Agustus 2026.
Kebijakan tersebut memberikan sejumlah relaksasi pembiayaan untuk rumah susun, antara lain tenor maksimal hingga 40 tahun dengan suku bunga 6 persen per tahun atau bunga berjenjang. Pemerintah juga memberikan dukungan IJP serta mengonversi Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) menjadi subsidi biaya proses FLPP untuk Rusun Umum.
Untuk wilayah Jabodetabek, harga jual satuan rumah susun umum ditetapkan pada kisaran Rp13 juta hingga Rp14,5 juta per meter persegi dengan luas unit 21–45 meter persegi. Kebijakan tersebut ditujukan untuk memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terhadap hunian vertikal.
Pemerintah juga mendorong skema KPR Susun Inden dan KPR Danantara. KPR Danantara menggunakan skema suku bunga efektif berjenjang mulai dari 2,75 persen pada tahun pertama hingga ketiga dan maksimal 12,5 persen pada tahun ke-21 hingga ke-30, dengan tenor kredit hingga 30 tahun.
Namun, dukungan pembiayaan dinilai perlu berjalan beriringan dengan penyediaan produk hunian yang sesuai dengan karakteristik masyarakat perkotaan.
“Pengembangan hunian tidak cukup hanya memperhatikan harga. Luasan unit, desain, fleksibilitas pembayaran, kualitas bangunan dan lokasi juga menjadi faktor penting agar produk benar-benar sesuai dengan kebutuhan masyarakat,” jelas Kreshnariza.
Pemerintah juga mendorong pemanfaatan Property Technology (PropTech) untuk memetakan existing stock secara lebih riil. Dengan pemetaan tersebut, stok hunian yang tersedia diharapkan dapat lebih cepat dipertemukan dengan calon pembeli.
29.000 Unit Apartemen Jadi Peluang
Ketua DPD REI DKI Jakarta Arvin F Iskandar mengatakan stok apartemen yang belum terserap tersebut seharusnya dapat menjadi peluang untuk membantu memenuhi kebutuhan hunian Jakarta.
Menurutnya, keberadaan existing housing stock dapat menjadi solusi di tengah keterbatasan lahan, tetapi membutuhkan dukungan kebijakan, insentif dan instrumen pembiayaan yang mampu menjembatani harga hunian dengan kemampuan masyarakat.
“Jangan sampai kita terus berbicara tentang kebutuhan membangun rumah baru, sementara di sisi lain ada hunian yang sudah tersedia tetapi belum bisa diakses oleh masyarakat,” ujar Arvin.
Arvin juga menilai kebijakan perumahan Jakarta perlu memperhatikan masyarakat yang berada di antara kelompok MBR penerima subsidi dan konsumen yang mampu membeli hunian komersial dengan harga pasar.
Kelompok Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT), menurut dia, memiliki kebutuhan besar terhadap hunian perkotaan, terutama hunian yang berada dekat dengan tempat kerja dan jaringan transportasi publik.
“Mereka membutuhkan hunian dekat dengan tempat kerja dan transportasi publik, tetapi belum tentu mampu mengakses hunian komersial dengan harga pasar,” jelasnya.
Karena itu, ekosistem perumahan Jakarta dinilai perlu menyediakan spektrum hunian yang lebih luas, mulai dari rumah bersubsidi, hunian terjangkau hingga skema pembiayaan yang dapat menjangkau kelompok MBT.
Backlog 402.287 KK
Kepala Bidang Pembiayaan dan Kemitraan Perumahan, Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman DKI Jakarta Ledy Natalia mengatakan persoalan keterjangkauan hunian di Jakarta berkaitan erat dengan daya beli masyarakat.
Data yang menjadi bahan pembahasan dalam Rakerda REI DKI Jakarta menunjukkan backlog perumahan Jakarta mencapai sekitar 402.287 kepala keluarga. Pada saat yang sama, kenaikan harga tanah dan tekanan terhadap daya beli masyarakat semakin memperbesar tantangan penyediaan hunian.
Untuk memperluas akses kepemilikan rumah, Pemprov DKI Jakarta terus mengembangkan instrumen pembiayaan, salah satunya melalui Fasilitas Pembiayaan Perolehan Perumahan (FPPR).
Skema tersebut memberikan sejumlah kemudahan, antara lain bunga tetap 5 persen hingga akhir tenor, pembiayaan hingga 100 persen tanpa uang muka, tenor hingga 20 tahun, perlindungan asuransi serta bebas biaya provisi dan administrasi.
Ledy mengatakan skema tersebut juga dapat dimanfaatkan untuk hunian eksisting sehingga berpotensi mempercepat penyerapan unit yang telah tersedia.
“Skema tersebut juga dapat dimanfaatkan untuk hunian eksisting, sehingga berpotensi mendukung upaya mempercepat penyerapan hunian yang telah tersedia,” katanya.
Pemprov DKI Jakarta bersama perbankan dan pelaku usaha juga telah mengembangkan sejumlah proyek hunian terjangkau, antara lain Menara Samawa, Menara Kanaya, Sentraland Cengkareng, Bandar Kemayoran serta proyek kolaborasi dengan PT SPI.
