IndonesianForecast, JAKARTA — Pencari properti Jabodetabek kini tak lagi sekadar memburu rumah murah atau bangunan luas. Lokasi, waktu tempuh, akses ke fasilitas, dan biaya mobilitas semakin menentukan pilihan, tercermin dari kenaikan popularitas pencarian properti di Jakarta Pusat sebesar 0,9% secara tahunan pada Agustus 2026.
Temuan tersebut tercatat dalam Flash Report September 2026 by Rumah123. Selain Jakarta Pusat, proporsi popularitas pencarian properti secara tahunan juga meningkat di Bogor sebesar 0,3%, serta Bekasi, Batam, dan Jakarta Utara yang masing-masing naik 0,2%.
Indikator popularitas pencarian menunjukkan perubahan porsi ketertarikan pencari properti terhadap suatu wilayah dibandingkan wilayah lain pada periode yang sama. Angka ini tidak secara langsung menggambarkan jumlah transaksi, tetapi dapat menjadi sinyal awal mengenai wilayah yang semakin banyak dipertimbangkan pencari properti.
Head of Market Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan perubahan tersebut menunjukkan konsumen semakin mempertimbangkan nilai total sebuah hunian, bukan hanya harga beli maupun potensi kenaikan nilai properti.
“Pencari properti saat ini semakin menghitung nilai waktu. Mereka tidak hanya bertanya apakah harga rumahnya sesuai kemampuan, tetapi juga apakah lokasi tersebut membuat rutinitas sehari-hari lebih efisien. Waktu tempuh, akses terhadap tempat kerja dan fasilitas keluarga, serta biaya mobilitas menjadi pertimbangan yang makin nyata dalam proses memilih hunian,” ujarnya dalalm laporan dikutip Senin (28/9/2026).
Perubahan pola pencarian ini terjadi ketika pasar rumah sekunder nasional masih bergerak terbatas. Pada Agustus 2026, harga rumah sekunder secara nasional tumbuh 0,8% secara tahunan, tetapi turun 0,1% secara bulanan.
Di Jabodetabek, Bogor mencatat pertumbuhan harga rumah sekunder tertinggi secara tahunan sebesar 3,2%. Berikutnya Bekasi sebesar 1,9%, Depok 0,4%, dan Jakarta 0,2%.
Perbedaan antara popularitas pencarian dan pertumbuhan harga menunjukkan bahwa meningkatnya perhatian terhadap suatu wilayah tidak serta-merta diikuti kenaikan harga yang lebih tinggi. Setiap kota dan koridor hunian memiliki karakter pasar serta pertimbangan konsumen yang berbeda.
Pada pergerakan bulanan, Bogor mencatat kenaikan proporsi popularitas pencarian terbesar di Jabodetabek sebesar 0,2%. Jakarta Barat dan Bekasi masing-masing naik 0,1%.
Sementara itu, penurunan proporsi popularitas pencarian secara tahunan terbesar terjadi di Depok sebesar 0,5%, disusul Semarang dan Jakarta Timur yang masing-masing turun 0,4%.
Menurut Marisa, pergerakan tersebut tidak berarti kawasan penyangga kehilangan daya tarik secara keseluruhan. Wilayah seperti Bogor dan Bekasi masih mendapat perhatian karena menawarkan kombinasi akses, fasilitas, dan harga.
“Yang dicari konsumen bukan semata-mata pusat kota atau pinggiran kota. Mereka mencari lokasi yang paling sesuai dengan kebutuhan hidupnya. Dalam konteks ini, rumah sekunder yang lebih compact, apartemen, atau properti yang membutuhkan renovasi di lokasi strategis dapat menjadi alternatif yang relevan bagi sebagian pencari rumah,” katanya.
Jika dilihat secara nasional, perbedaan kinerja pasar properti antarkota juga cukup lebar. Makassar mencatat pertumbuhan harga rumah sekunder tertinggi sebesar 9,5% secara tahunan, diikuti Medan 8,9% dan Denpasar 7,4%.
Ketiga kota tersebut tumbuh jauh di atas rata-rata nasional sebesar 0,8%. Sebaliknya, Jakarta hanya mencatat pertumbuhan 0,2%, sementara Surabaya 0,3% dan Surakarta 0,1%.
VP of Marketing Rumah123 Firman Pamungkas menuturkan perbedaan tersebut menunjukkan bahwa kondisi pasar properti nasional tidak dapat dilihat hanya dari rata-rata pertumbuhan harga.
“Pasar properti Indonesia tidak bergerak serempak. Minat pencarian, harga, serta pasokan dapat bergerak berbeda di setiap kota. Jakarta Pusat yang memimpin pertumbuhan perhatian pencari properti menunjukkan kuatnya nilai lokasi di area inti, sementara pertumbuhan harga tertinggi di Makassar, Medan, dan Denpasar menunjukkan bahwa fundamental pasar lokal tetap menjadi penggerak utama,” ucapnya.
Pada Agustus 2026, sebanyak 11 dari 13 kota dalam indeks masih mencatat kenaikan harga rumah sekunder secara tahunan. Namun, secara bulanan, delapan dari 13 kota justru mengalami penurunan harga.
Kondisi tersebut menunjukkan pasar rumah sekunder tengah memasuki fase normalisasi. Harga tidak turun secara serentak, tetapi pertumbuhannya semakin tidak merata dan dipengaruhi oleh kondisi masing-masing pasar lokal.
Di tengah kondisi tersebut, faktor keterjangkauan juga menjadi semakin penting. Inflasi tahunan pada Agustus 2026 tercatat 3,2%, sedangkan harga rumah sekunder nasional hanya tumbuh 0,8%. Artinya, pertumbuhan harga rumah berada 2,4 poin persentase di bawah kenaikan biaya hidup.
Pada saat yang sama, volume suplai rumah sekunder turun 0,5% secara bulanan dan stagnan secara tahunan. Situasi ini membuat pencari properti memiliki lebih banyak alasan untuk membandingkan pilihan berdasarkan lokasi, harga, dan kebutuhan hidup jangka panjang.
Tangerang masih menjadi kota dengan proporsi popularitas pencarian properti terbesar pada Agustus 2026, mencapai 14,6%. Jakarta Selatan berada di posisi berikutnya dengan 13,0%, disusul Jakarta Barat sebesar 10,4%.
Besarnya porsi pencarian di tiga wilayah tersebut menunjukkan perhatian pencari properti masih terkonsentrasi pada sejumlah pasar utama Jabodetabek. Namun, pergeseran popularitas di sejumlah wilayah menunjukkan bahwa konsumen semakin selektif dalam menentukan kompromi antara harga, luas hunian, dan lokasi.
“Bagi pelaku industri, data ini menjadi pengingat bahwa produk properti tidak cukup hanya menawarkan ruang yang lebih besar atau harga yang lebih rendah. Konsumen semakin ingin mengetahui konsekuensi nyata dari setiap pilihan lokasi. Karena itu, pengembang, pemilik properti, dan investor perlu membaca kebutuhan pasar secara lebih lokal dan lebih spesifik,” tuturnya.
