IndonesianForecast, JAKARTA — Pelemahan rupiah mulai mengubah dinamika pasar perkantoran Jakarta. Kenaikan biaya konstruksi dan renovasi membuat penyewa semakin sensitif terhadap harga, sementara pemilik gedung harus mempertahankan tarif sewa yang kompetitif untuk menarik dan mempertahankan tenant. Kondisi ini mendorong pasar memasuki fase flight to value, di tengah tren flight to quality yang masih berlangsung.
Berdasarkan Jakarta Property Market Insight Q2 2026 dari Leads Property Research, pasar perkantoran Central Business District (CBD) Jakarta mencatat tidak ada tambahan pasokan baru sepanjang kuartal II tahun 2026. Total pasokan tetap berada di level 7,45 juta per meter persegi.
Tanpa tambahan pasokan hingga akhir tahun, pasar CBD memasuki periode konsolidasi yang memberikan ruang bagi pemilik gedung untuk secara bertahap menyerap ruang kosong sembari mempertahankan strategi sewa yang kompetitif. Namun, pelemahan rupiah meningkatkan biaya konstruksi dan mendorong pemilik gedung menunda rencana pengembangan baru.
Di sisi permintaan, CBD Jakarta mencatat tambahan 16.015 sqm pada kuartal II 2026. Angka tersebut didorong aktivitas flight-to-quality, meskipun lebih rendah dibandingkan kuartal sebelumnya. Kenaikan biaya fit-out akibat pelemahan rupiah juga membuat sejumlah calon penyewa mengambil sikap wait and see.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan permintaan ruang kantor masih datang dari sektor-sektor tradisional seperti perbankan, teknologi informasi (IT), serta minyak dan gas. Selain itu, permintaan juga datang dari sejumlah industri seperti teknologi, asuransi, investasi, dan manajemen aset.
Menurut Hendra, kondisi tersebut menunjukkan bahwa pasar perkantoran Jakarta masih memiliki permintaan, tetapi keputusan ekspansi maupun perpindahan kantor semakin dipengaruhi pertimbangan biaya dan kualitas ruang yang ditawarkan.
“Permintaan pada kuartal ini masih didominasi oleh sektor-sektor tradisional, terutama perbankan, teknologi informasi (IT), serta minyak dan gas yang menyerap ruang dalam jumlah cukup besar. Sementara itu, permintaan juga terus datang dari berbagai sektor lain seperti teknologi, asuransi, investasi, manajemen aset, dan sektor lainnya,” ujarnya, Senin (12/10/2026).
Dengan tambahan permintaan tersebut, tingkat okupansi CBD meningkat menjadi 73,9% pada kuartal II tahun 2026. Tanpa tambahan pasokan baru, tingkat okupansi diperkirakan masih dapat membaik hingga akhir tahun.
Namun, perbaikan okupansi belum serta-merta mengangkat harga sewa. Rerata gross rent di CBD Jakarta hanya mengalami penurunan tipis 0,16% dari kuartal sebelumnya menjadi Rp337.038 per meter persegi per bulan atau US$19,2 per meter persegi per bulan.
Harga strata-title perkantoran juga mengalami penyesuaian sebesar 0,2% menjadi Rp55,5 juta per meter persegi atau US$3.161 per meter persegi.
Adapun pelemahan rupiah dapat mendorong kenaikan biaya renovasi dan belanja modal. Kondisi tersebut membuat penyewa mendorong penurunan harga sewa di gedung yang menjadi target mereka. Pada saat yang sama, pemilik gedung menurunkan harga sewa untuk menarik tenant baru, baik dari segmen flight to quality maupun flight to value.
Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menuturkan kondisi pasar tersebut membuat penyewa memiliki daya tawar lebih besar dalam menentukan lokasi dan melakukan negosiasi harga terutama ketika masa kontrak akan berakhir.
“Mempertahankan harga sewa yang kompetitif tetap menjadi strategi utama para pemilik gedung untuk menarik penyewa. Rata-rata harga sewa bruto relatif stabil, hanya turun tipis sebesar 0,16% dari kuartal sebelumnya menjadi Rp337.038 (USD19,2) per sqm per bulan,” katanya.
Menurut Martin, tekanan terhadap biaya dan kebutuhan efisiensi juga mendorong pertumbuhan ruang kantor fleksibel, furnished spaces, dan co-working office. Penyewa cenderung mencari alternatif yang dapat memberikan efisiensi biaya, tanpa sepenuhnya meninggalkan kebutuhan terhadap lokasi dan kualitas gedung.
Kondisi berbeda terlihat di kawasan Outer Central Business District (OCBD). Pada kuartal II tahun 2026, pasar OCBD memperoleh tambahan pasokan sebesar 33.330 per meter persegi setelah Arumaya Financial Center selesai dibangun.
Tambahan tersebut membawa total pasokan OCBD menjadi 4,23 juta per meter persegi Di sisi permintaan, pasar kembali mencatat pertumbuhan sebesar 15.717 per meter persegi setelah mengalami negative net demand pada kuartal sebelumnya.
South Jakarta masih menjadi kawasan yang menyasar perusahaan rintisan dengan kebutuhan ruang yang lebih kecil dan biaya okupansi yang lebih terjangkau. Namun, tambahan pasokan membuat tingkat okupansi OCBD tertekan menjadi 75,8% pada kuartal II tahun 2026.
Permintaan pada kuartal tersebut terutama berasal dari perusahaan asuransi. Sejumlah sektor lain seperti keuangan, konstruksi, dan garmen juga membidik kawasan TB Simatupang karena pertimbangan biaya sewa yang lebih terjangkau.
Di OCBD, rata-rata gross rent tercatat stabil di Rp238.300 per meter persegi per bulan atau US$13,6 per meter persegi per bulan. Harga strata-title perkantoran juga stabil di Rp31,3 juta per sqm atau US$1.787 per meter persegi.
Untuk pipeline 2026, pasar OCBD mencatat proyek Dipo 2 di Slipi, Jakarta Barat, dengan luas 20.000 per meter persegi. Angka tersebut merupakan indicative figure.
Secara keseluruhan, Leads Property Research melihat ketidakpastian ekonomi dan pelemahan rupiah dapat memperkuat kecenderungan flight to value. Penyewa akan mempertimbangkan perpindahan menuju gedung yang kompetitif di lokasi strategis, sementara tren flight to quality tetap berjalan.
Kondisi tersebut juga memberikan ruang negosiasi lebih besar kepada tenant untuk melakukan renegosiasi harga sewa sebelum kontrak berakhir. Dorongan efisiensi biaya juga berpotensi memperbesar permintaan terhadap kantor fleksibel, ruang berperabot, dan co-working office.
Dari sisi pasokan, pengembang cenderung menunda proyek baru untuk menghindari tingginya biaya konstruksi akibat kenaikan harga komponen impor. Kondisi ini membuat pasar perkantoran Jakarta semakin ditentukan oleh keseimbangan antara harga, kualitas, lokasi, dan efisiensi biaya.
