IndonesianForecast, JAKARTA — Pemerintah bersama pelaku industri properti dan perbankan terus memperluas akses pembiayaan rumah subsidi bagi pekerja informal melalui peningkatan kuota penyaluran kredit pemilikan rumah (KPR) Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) di perbankan, serta berbagai inovasi pembiayaan lain seperti skema rent to own (RTO), alternative credit scoring berbasis digital footprint, hingga rencana tenor KPR 40 tahun dan DP 0%.
Langkah tersebut dinilai penting mengingat sekitar 60% tenaga kerja Indonesia atau setara 86 juta orang bekerja di sektor informal. Kelompok ini mencakup pelaku UMKM, pedagang, pengemudi ojek online, freelancer, petani, nelayan, pekerja harian, content creator, hingga digital worker yang selama ini kerap kesulitan mengakses KPR karena tidak memiliki slip gaji maupun histori kredit formal.
Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) mewajibkan seluruh bank penyalur mengalokasikan minimal 15% dari total kuota KPR FLPP untuk segmen pekerja non-fixed income atau masyarakat tanpa penghasilan tetap.
Direktur Kerja Sama dan Kebijakan Pembiayaan BP Tapera Alfian Arif mengatakan kebijakan tersebut menjadi upaya pemerintah menghadirkan akses pembiayaan yang lebih inklusif bagi kelompok pekerja informal yang selama ini kesulitan memperoleh KPR karena tidak memiliki slip gaji maupun riwayat rekening koran yang memadai.
“Kalau bank penyalur tidak mencapai target 15%, maka bank tersebut tidak diperbolehkan menambah kuota FLPP. Inilah bukti pemerintah hadir membawa keadilan bagi seluruh rakyat Indonesia agar bisa memiliki rumah,” ujar Alfian dalam Diskusi Media Inovasi Pembiayaan Perumahan bagi Pekerja Informal di Jakarta, Jumat (22/5/2026).
Menurutnya, target penyaluran KPR FLPP untuk pekerja informal sebelumnya berada di level 10% dan terus meningkat menjadi 12% hingga kini mencapai 15%. Pemerintah bahkan menargetkan porsi tersebut meningkat menjadi 20% pada tahun depan dan berpotensi naik hingga 25% pada 2027 guna menekan backlog perumahan nasional.
“Kalau 25% tercapai, backlog akan makin surut,” katanya.
Data BP Tapera menunjukkan realisasi penyaluran pembiayaan bagi pekerja informal meningkat signifikan dari 13,1% pada 2023 menjadi 17% pada 2025. Hingga Mei 2026, realisasinya telah mencapai 18,4%.
Dari total 43 bank penyalur FLPP, sekitar 92% disebut telah menyalurkan pembiayaan untuk pekerja informal di atas 14%.
Alfian menambahkan ke depan digital footprint diharapkan dapat menjadi salah satu instrumen pembuktian kemampuan finansial pekerja informal dalam mengakses pembiayaan rumah.
Menurutnya, pola transaksi digital dan histori aktivitas keuangan masyarakat informal dapat menjadi alternatif penilaian kelayakan kredit selain slip gaji maupun rekening koran.
Segmen pekerja informal yang menjadi sasaran awal program ini antara lain pengemudi ojek online, pelaku UMKM, pedagang, freelancer, petani, nelayan, pekerja harian, konten kreator hingga pekerja digital dan wirausaha mandiri.
Untuk segmen pengemudi ojek online, pemerintah menyiapkan skema pemotongan penghasilan otomatis sebagai pembayaran cicilan KPR. Jika model tersebut berjalan efektif, pola serupa akan diperluas ke segmen informal lain dengan mekanisme yang disesuaikan dengan karakter pendapatan masing-masing.
Selain kuota khusus, BP Tapera juga mendorong implementasi uang muka atau down payment (DP) 0% guna mengurangi hambatan biaya awal kepemilikan rumah.
Pihaknya meminta pengembang mengakomodasi skema DP 0% bagi pengemudi Gojek melalui substitusi biaya pemasaran sehingga syarat minimum DP tetap dapat dipenuhi kepada bank penyalur.
“Apa yang telah dilakukan BP Tapera ini membuktikan adanya kepastian bagi masyarakat pekerja informal agar tidak ragu lagi membeli rumah. Bank penyalur pasti akan memproses pengajuan mereka,” ucapnya.
Indonesia sendiri tercatat sebagai negara dengan jumlah pekerja informal terbesar di Asia Tenggara. Sekitar 60% tenaga kerja nasional atau setara 86 juta orang bekerja di sektor non-fixed income. Kondisi tersebut dinilai membutuhkan dukungan regulasi dan inovasi pembiayaan agar kelompok tersebut memiliki akses yang setara terhadap hunian.
Selain skema FLPP, pemerintah juga tengah mematangkan skema rent to own (RTO) atau sewa untuk membeli sebagai alternatif pembiayaan bagi pekerja informal maupun masyarakat yang terkendala Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK.
Tenaga Ahli Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Harry Endang Kawidjaja menuturkan skema RTO awalnya dirancang untuk masyarakat formal yang terkendala histori kredit, namun dalam perkembangannya dinilai cocok diterapkan kepada pekerja informal tanpa slip gaji.
Menurut Harry, pemerintah akan lebih dahulu menjalankan pilot project RTO untuk pekerja formal sebanyak 25 unit rumah sebelum nantinya diperluas ke segmen pekerja informal apabila implementasinya berjalan baik.
“Kami akan mulai pilot project sekitar 25 rumah untuk pekerja formal terlebih dahulu. Kalau skemanya berhasil dan repayment behavior-nya baik, baru diperluas ke pekerja informal,” tuturnya.
Dalam skema tersebut, calon konsumen menjalani masa inkubasi selama enam bulan untuk membangun rekam jejak pembayaran sebelum memperoleh akses KPR.
“Kami sempat membahas masa inkubasi 12 bulan, tetapi dinilai terlalu lama sehingga akhirnya disepakati enam bulan dengan beban pembayaran lebih besar di awal periode,” ujarnya.
Dalam kesempatan yang sama, Mortgage Financing Division Head Bank Syariah Nasional (BSN) Putri Alfarista Lufianingrum mengungkapkan kualitas pembiayaan pekerja informal sejauh ini tetap terjaga baik.
Selama 20 tahun beroperasi, BSN telah menyalurkan pembiayaan kepada sekitar 450.000 nasabah melalui pembiayaan konsumer maupun komersial. Sekitar 98% portofolio pembiayaan BSN berada di sektor perumahan, dengan komposisi 63% merupakan KPR subsidi.
Dari total portofolio KPR subsidi tersebut, sekitar 89% disalurkan kepada pekerja formal dan 11% kepada pekerja non-fixed income.
“Dari total KPR subsidi yang sudah disalurkan BSN, sebanyak 155.244 unit atau sekitar 11% merupakan pekerja informal terutama wiraswasta dengan kualitas pembiayaan yang masih terjaga baik,” katanya.
Menurut Putri, bank syariah memiliki fleksibilitas akad yang dapat disesuaikan dengan karakter pendapatan pekerja informal. Salah satu skema yang umum digunakan adalah Musyarakah Mutanaqisah (MMQ), yang memungkinkan penyesuaian besaran cicilan sesuai kemampuan nasabah.
“Misalnya petani yang penghasilannya tidak tetap, maka cicilannya bisa lebih fleksibel menyesuaikan pola pendapatan mereka,” ucapnya.
BSN saat ini memiliki tiga skema pembiayaan utama untuk segmen non-fixed income. Pertama, KPR Step-Up Installment yang memberikan cicilan ringan di awal periode dan meningkat secara bertahap mengikuti proyeksi kenaikan penghasilan nasabah.
Kedua, pembiayaan berbasis komunitas. Ketiga, Saving Plan KPR yang ditujukan bagi nasabah underserved atau calon debitur yang belum memenuhi persyaratan bank saat pengajuan awal, termasuk yang memiliki riwayat pembiayaan kurang lancar tetapi tetap memiliki kapasitas pembayaran.
Dalam skema Saving Plan KPR, calon debitur diwajibkan menabung selama enam bulan berturut-turut dengan nominal minimal sebesar 120% dari estimasi cicilan bulanan KPR.
“Saving Plan KPR ini menjadi jembatan agar nasabah bisa membangun disiplin pembayaran dan kesiapan menuju KPR,” tutur Putri.
Pengamat properti Marine Novita menilai persoalan utama pekerja informal bukan terletak pada kemampuan membayar, melainkan ketidakmampuan membuktikan kemampuan tersebut dalam sistem pembiayaan konvensional.
Menurutnya, pemanfaatan teknologi seperti artificial intelligence (AI) dan machine learning dapat menjadi solusi untuk menilai kelayakan kredit menggunakan alternatif data di luar rekening koran.
“Data penghasilan calon konsumen bisa diperoleh dari platform seperti Tokopedia dan Gojek. Penghasilan mereka setiap bulan sebenarnya dapat ditelusuri,” ujar Marine.
Dia menambahkan skema RTO telah diterapkan di sejumlah negara seperti Australia, Amerika Serikat dan Vietnam untuk membantu pekerja informal memperoleh akses kepemilikan rumah.
Sementara itu, Wakil Ketua Umum Realestat Indonesia (REI) Nelly Suryani menilai rencana perpanjangan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun juga akan memperluas keterjangkauan masyarakat, termasuk segmen pekerja informal.
“Begitu tenor 40 tahun diberlakukan, maka kebijakan ini akan menjangkau pasar yang lebih luas termasuk pekerja informal,” ujarnya.
REI juga mendorong relaksasi ketentuan penilaian kredit oleh perbankan dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) agar akses pembiayaan untuk pekerja non-fixed income semakin terbuka, dengan tetap memperhatikan prinsip kehati-hatian dan mitigasi risiko.
Dengan kombinasi kebijakan FLPP, skema RTO, alternative credit scoring, tenor panjang hingga DP 0%, pasar pembiayaan rumah bagi pekerja informal diperkirakan akan tumbuh semakin besar dalam beberapa tahun mendatang.
