IndonesianForecast, JAKARTA — Pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) diperkirakan akan meningkatkan tekanan terhadap industri properti nasional.
Kenaikan biaya konstruksi, perlambatan permintaan kredit, hingga meningkatnya kehati-hatian investor berpotensi membuat sebagian pengembang menunda peluncuran proyek baru. Di sisi lain, kondisi tersebut juga membuka peluang bagi aset properti yang telah beroperasi, pasar sewa, serviced office, hingga kawasan industri.
CEO PT Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan pelemahan rupiah tidak hanya memengaruhi pasar keuangan, tetapi juga mulai berdampak terhadap keputusan investasi di sektor riil, khususnya properti.
Menurutnya, setiap perubahan kondisi ekonomi selalu menghadirkan tantangan sekaligus peluang sehingga pelaku usaha harus mampu membaca perubahan pasar dan menyesuaikan strategi bisnis.
“Yang terpenting adalah bagaimana kita mampu melihat peluang di balik tantangan tersebut,” ujar Hendra dalam media briefing di Jakarta, Kamis (18/6/2026).
Dia menilai pengembang perlu lebih adaptif dalam menentukan strategi, baik melalui diversifikasi produk, memperkuat kerja sama pendanaan, maupun mengoptimalkan aset yang telah beroperasi agar tetap mampu bertahan di tengah ketidakpastian ekonomi.
Dalam kesempatan yang sama, Associate Director (Consulting & Research) PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea mengatakan meskipun Bank Indonesia telah menaikkan BI Rate menjadi 5,75% untuk menjaga stabilitas nilai tukar rupiah dan Bank Dunia merevisi proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia menjadi 5% dari sebelumnya 4,7%, sejumlah indikator ekonomi domestik masih menunjukkan perlambatan.
Martin menjelaskan investor tidak hanya mencermati pergerakan nilai tukar rupiah, tetapi juga memperhatikan country risk Indonesia, arus investasi asing, inflasi, pertumbuhan kredit, dan aktivitas manufaktur. Pertumbuhan Penanaman Modal Asing (PMA) tercatat turun dari sekitar 12,7% menjadi 8,4%.
Pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR) melambat dari sekitar 9,1% menjadi 4,5%, sementara pertumbuhan kredit konstruksi properti turun dari 18,4% menjadi 13,9%. Di sisi lain, aktivitas manufaktur juga melemah dengan Manufacturing Index turun dari 51,8% menjadi 50,0%, sedangkan inflasi meningkat dari 2,9% menjadi 3,4%.
Menurut Martin, sektor hunian menjadi subsektor yang paling cepat merasakan dampak pelemahan rupiah karena sebagian material konstruksi masih berasal dari impor.
Kenaikan biaya pembangunan membuat harga jual rumah cenderung meningkat sehingga sebagian pengembang diperkirakan melakukan penyesuaian spesifikasi bangunan (down-spec) agar produk tetap dapat dijangkau pasar.
Pada saat yang sama, peluncuran proyek baru berpotensi tertunda karena pengembang perlu mengevaluasi kembali struktur biaya, daya beli masyarakat, serta skema pembiayaan proyek.
Dari sisi pendanaan, pembiayaan proyek melalui pinjaman bank diperkirakan menjadi lebih sulit karena bunga yang lebih tinggi dan sikap perbankan yang semakin selektif. Akibatnya, pengembangan kawasan berskala township semakin terbatas.
Masyarakat juga diperkirakan lebih berhati-hati mengajukan KPR karena meningkatnya kekhawatiran terhadap risiko pemutusan hubungan kerja (PHK) dan kenaikan bunga kredit.
Meski demikian, kondisi tersebut membuka sejumlah peluang. Rumah maupun apartemen siap huni (ready stock) diperkirakan lebih mudah terserap karena dibangun menggunakan struktur biaya saat nilai tukar rupiah masih lebih rendah.
Pasar properti sekunder juga semakin diminati karena menawarkan lokasi serupa dengan harga yang lebih kompetitif. Selain itu, skema kerja sama operasional (KSO) dan joint venture (JV) diperkirakan semakin banyak digunakan sebagai alternatif pendanaan proyek.
Pasar hunian sewa di lokasi strategis juga berpotensi berkembang, seiring meningkatnya minat masyarakat terhadap kawasan Transit Oriented Development (TOD) dan rumah dengan konsep hemat energi yang mampu menekan biaya transportasi maupun operasional.
Pada sektor perkantoran, pelemahan rupiah diperkirakan mendorong perusahaan menunda ekspansi maupun renovasi kantor karena meningkatnya biaya fit-out yang masih bergantung pada material impor.
Kondisi tersebut berpotensi meningkatkan tingkat kekosongan ruang kantor, sekaligus memperlambat pembangunan gedung high-rise dan premium di kawasan central business district (CBD). Rendahnya tingkat imbal hasil dan semakin panjangnya payback period juga membuat investasi pembangunan gedung perkantoran baru menjadi kurang menarik.
Di sisi lain, peluang justru muncul pada serviced office, furnished office, co-working space, dan gedung grade B di lokasi strategis karena perusahaan dapat langsung menggunakan ruang kerja tanpa investasi awal yang besar.
Martin juga melihat mulai berkembangnya konsep gedung low-rise dan mid-rise bergaya campus style di kawasan penyangga Jakarta maupun kota-kota pelajar. Selain itu, konsep owner-occupier diperkirakan semakin berkembang, yakni perusahaan membeli gedung untuk digunakan sendiri sekaligus menyewakan ruang yang belum dimanfaatkan guna mengoptimalkan aset.
Pada sektor retail, pembangunan pusat perbelanjaan skala besar di kawasan mixed-use diperkirakan semakin selektif akibat tingginya biaya konstruksi dan rendahnya tingkat penyerapan.
Sebagai alternatif, konsep retail compound dinilai lebih realistis karena membutuhkan biaya pembangunan, operasional, dan perawatan yang lebih rendah serta lebih mudah dialihfungsikan di kemudian hari. Revitalisasi mal eksisting, terutama yang berada di kawasan TOD, juga diperkirakan akan lebih banyak dilakukan dibandingkan pembangunan pusat perbelanjaan baru.
Pelemahan daya beli masyarakat diperkirakan membuat sebagian tenant menunda ekspansi sehingga tingkat okupansi mal berpotensi menurun. Namun kondisi tersebut membuka peluang bagi co-working space, pop-up store, local brand, maupun konsep experience center untuk mengisi ruang komersial yang tersedia. Menurut Martin, pusat perbelanjaan yang mengedepankan konsep lifestyle, food and beverage (F&B), olahraga, dan hiburan diperkirakan tetap mampu menarik pengunjung dan berkembang ke kota-kota lain.
Pada sektor hotel, pelemahan rupiah diperkirakan menekan permintaan dari segmen leisure domestik maupun kegiatan meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE).
Di sisi lain, tingginya biaya konstruksi membuat pembangunan hotel baru menjadi semakin sulit, sementara ketidakpastian ekonomi meningkatkan tekanan terhadap keberlanjutan usaha sebagian pemilik hotel.
Meski demikian, pelemahan rupiah sekaligus meningkatkan daya tarik Indonesia bagi wisatawan mancanegara karena biaya perjalanan menjadi lebih kompetitif. Martin menilai akuisisi hotel yang telah beroperasi menjadi pilihan investasi yang lebih efisien dibandingkan membangun hotel baru dari awal. Selain itu, aset hotel di lokasi strategis juga memiliki peluang dijual atau menjalin kerja sama melalui skema joint venture (JV) dengan valuasi yang lebih kompetitif.
Sementara itu, pada sektor industri, pelemahan rupiah membuat investor lebih berhati-hati dalam mengambil komitmen investasi jangka panjang, terutama pembangunan pabrik dan fasilitas industri baru. Kenaikan biaya konstruksi juga membatasi pembangunan kawasan industri baru, sedangkan perusahaan manufaktur yang masih bergantung pada bahan baku impor cenderung lebih selektif dalam melakukan ekspansi.
Namun demikian, permintaan terhadap bangunan pabrik siap pakai dan fasilitas pergudangan diperkirakan meningkat karena investor ingin segera memulai kegiatan produksi tanpa harus membangun fasilitas dari awal. Terbatasnya tambahan pasokan kawasan industri baru juga berpotensi meningkatkan tingkat okupansi dan menjaga stabilitas harga sewa.
Selain itu, pelemahan rupiah membuat produk ekspor Indonesia lebih kompetitif sehingga kebutuhan terhadap kawasan industri, pergudangan, dan fasilitas logistik diperkirakan ikut meningkat.
Martin menilai pelemahan rupiah memang meningkatkan tantangan bagi industri properti, tetapi tidak menutup peluang. Pengembang yang mampu menyesuaikan strategi bisnis, mengoptimalkan aset yang telah beroperasi, memanfaatkan skema pendanaan yang lebih fleksibel, serta menghadirkan produk sesuai kebutuhan pasar dinilai memiliki peluang lebih besar untuk bertahan dan tumbuh di tengah ketidakpastian ekonomi.
