IndonesianForecast, JAKARTA — Harga rumah sekunder di Indonesia masih tumbuh terbatas. Berdasarkan Flash Report Agustus 2026 Rumah123, Resale Price Index (RPI) nasional pada Juli 2026 tumbuh 0,9% secara tahunan (year-on-year/YoY), lebih rendah dibandingkan inflasi nasional yang mencapai 2,9%.
Tren tersebut telah berlangsung selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025. Dengan pertumbuhan harga yang berada di bawah inflasi, harga rumah sekunder secara riil mengalami pelemahan setelah memperhitungkan kenaikan harga barang dan jasa secara umum.
Head of Market Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan kondisi tersebut terjadi di tengah penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia. Pada Juli 2026, suku bunga acuan berada di level 4,75%, atau turun 150 basis poin sejak September 2024. Sementara itu, estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk KPR/KPA berada di kisaran 8,92%.
Namun, harga yang tumbuh lebih rendah dari inflasi tidak serta-merta membuat pencari rumah memiliki lebih banyak pilihan. Justru sebaliknya, suplai rumah sekunder pada Juli 2026 turun 16,4% YoY. Secara bulanan, suplai masih tumbuh tipis sebesar 0,2%.
Artinya, peluang mendapatkan rumah dengan harga yang relatif lebih terjangkau masih terbuka, tetapi jumlah unit yang tersedia di pasar semakin terbatas.
“Yang kami lihat dari data pencarian adalah masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi. Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun,” ujarnya dalam keterangan resmi, dikutip Rabu (26/8/2026).
Menurut Marisa, kondisi tersebut membuat calon pembeli perlu mempertimbangkan bukan hanya harga, tetapi juga ketersediaan rumah di lokasi yang menjadi incaran.
Dari sisi pencarian, Tangerang menjadi lokasi dengan proporsi pencarian rumah sekunder terbesar pada Juli 2026, yakni 14,7%. Jakarta Selatan berada di posisi kedua dengan proporsi 12,9%, disusul Jakarta Barat sebesar 10,2%.
Meski Tangerang masih menjadi wilayah dengan pencarian tertinggi, pola minat masyarakat mulai menunjukkan pergeseran. Jakarta Selatan mencatat kenaikan proporsi popularitas tahunan tertinggi sebesar 1,2%, diikuti Jakarta Pusat sebesar 1,0%.
Kenaikan proporsi pencarian juga terjadi di Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo. Sebaliknya, proporsi pencarian rumah di Tangerang turun 1,0% secara tahunan. Perubahan tersebut menunjukkan minat pencari rumah mulai bergerak kembali ke kawasan pusat kota.
Perbedaan dinamika pasar juga terlihat dari pertumbuhan harga di masing-masing kota. Makassar mencatat pertumbuhan harga rumah sekunder tertinggi pada Juli 2026, yakni 10,0% YoY. Denpasar berada di posisi berikutnya dengan pertumbuhan 6,3%, disusul Bogor sebesar 3,7%.
Di kawasan Jabodetabek, harga rumah sekunder di Bogor tumbuh 3,7%, sementara Bekasi dan Depok masing-masing tumbuh 2,3%. Tangerang mencatat pertumbuhan 1,1%, sedangkan Jakarta tumbuh 0,4%.
Secara keseluruhan, 10 dari 13 kota dalam indeks Rumah123 mencatat pertumbuhan harga tahunan. Sementara itu, Surabaya mengalami kontraksi sebesar 0,5%.
“Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik,” kata Marisa.
Menurutnya, kondisi pasar rumah di Jakarta memiliki dinamika yang berbeda dibandingkan Tangerang, Bogor, maupun Makassar sehingga pencari rumah perlu menyesuaikan keputusan dengan karakteristik lokasi yang dituju.
Denpasar menjadi salah satu pasar yang mencatat pertumbuhan harga jauh di atas rata-rata nasional. Harga rumah sekunder di kota tersebut tumbuh 6,3% YoY pada Juli 2026.
Pertumbuhan tersebut ditopang oleh permintaan dari pasar asing maupun domestik. Dari sisi asing, kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut mendorong minat investor internasional, terutama dari Eropa, Australia, dan kawasan Asia Pasifik.
Sementara dari sisi domestik, Bali masih menjadi salah satu tujuan investasi properti dan second home, terutama bagi kalangan menengah atas. Kombinasi permintaan yang tetap solid dan keterbatasan lahan menjadi salah satu faktor yang menopang pertumbuhan harga di Denpasar.
Perbedaan harga juga terlihat berdasarkan luas bangunan. Untuk rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi, Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga tertinggi sebesar 29,4% YoY, dengan median harga Rp1,1 miliar.
Pada segmen luas bangunan 61–90 meter persegi, Yogyakarta mencatat pertumbuhan median harga sebesar 28,4% dengan median harga Rp1,1 miliar.
Sementara untuk rumah dengan luas bangunan 91–150 meter persegi, Makassar mencatat pertumbuhan median harga sebesar 12,3%, dengan median harga Rp1,6 miliar.
Pertumbuhan pada segmen rumah dengan luas bangunan terkecil menjadi perhatian karena segmen tersebut banyak menjadi pilihan pembeli rumah pertama.
Dengan demikian, harga rumah yang secara nasional tumbuh di bawah inflasi tidak otomatis berarti seluruh segmen rumah menjadi semakin terjangkau. Kondisi harga tetap sangat bergantung pada lokasi dan luas bangunan.
Kebijakan Hunian dan Pembiayaan
Perkembangan pasar rumah sekunder tersebut berlangsung di tengah berbagai upaya pemerintah memperluas akses masyarakat terhadap hunian.
Program 3 Juta Rumah masih menjadi salah satu agenda pemerintah. Sementara itu, pembiayaan melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada 2026 diarahkan untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk pekerja informal.
Di tengah kondisi pasar tersebut, kemampuan pembiayaan menjadi salah satu faktor penting bagi calon pembeli.
VP of Marketing Rumah123 Firman Pamungkas mengatakan keputusan membeli rumah saat ini tidak lagi hanya berkaitan dengan pertanyaan kapan harga akan turun. Calon pembeli juga perlu mempertimbangkan lokasi, ketersediaan unit, harga, serta kemampuan pembiayaan.
“Momentum Kemerdekaan adalah pengingat bahwa punya tempat tinggal yang sesuai kebutuhan adalah bagian dari perjalanan membangun hidup yang lebih mandiri. Tapi kemandirian itu butuh informasi. Keputusan beli rumah hari ini tidak bisa lagi hanya berangkat dari pertanyaan ‘kapan harga akan turun?’, melainkan ‘di mana rumah yang sesuai masih tersedia, dan apakah harganya sesuai kemampuan saya?’,” ujar Firman.
Karena itu, Rumah123 menilai masyarakat membutuhkan informasi yang lebih lengkap sebelum mengambil keputusan, mulai dari kondisi pasar dan perbandingan harga berdasarkan lokasi hingga kemampuan pembiayaan.
Rumah123 juga menyediakan berbagai fitur pendukung, mulai dari simulasi KPR, pengecekan kemampuan cicilan, pengajuan KPR hingga proses pindah KPR, untuk membantu masyarakat mengambil keputusan properti secara lebih terinformasi.
