IndonesianForecast, JAKARTA — Sektor ritel Jakarta terus menunjukkan pertumbuhan pada semester I 2026, meski kinerja tersebut belum terjadi secara merata di seluruh kelas atau grade. Di tengah perubahan perilaku konsumen dan persaingan yang semakin ketat, pusat perbelanjaan mulai beradaptasi dengan mengembangkan konsep yang tidak hanya mengandalkan aktivitas belanja.
Berdasarkan kajian Knight Frank Indonesia, total pasokan mal Jakarta pada semester I 2026 mencapai 4.424.352 meter persegi, meningkat sekitar 1% secara tahunan. Pada periode tersebut, terdapat dua pusat perbelanjaan baru yang masuk ke pasar, keduanya berada di Jakarta Selatan.
Rata-rata tingkat okupansi ruang ritel mencapai 78,2%, meningkat tipis dibandingkan akhir tahun lalu. Sementara itu, rata-rata harga sewa ruang ritel meningkat sekitar 1,9% secara tahunan.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat mengatakan pertumbuhan tersebut menunjukkan bahwa pasar ritel Jakarta mulai bergerak lebih selektif. Pengelola pusat perbelanjaan perlu menyesuaikan ruang dengan perubahan kebutuhan dan preferensi konsumen.
“Pusat perbelanjaan saat ini semakin berkembang menuju konsep experience-led retail. Mal tidak lagi hanya menjadi tempat untuk berbelanja, tetapi juga menjadi ruang untuk menikmati kuliner, hiburan, rekreasi, dan bersosialisasi,” ujarnya dikutip Kamis (27/8/2026).
Perubahan tersebut turut tercermin dari aktivitas tenant baru. Sektor makanan dan minuman atau F&B menjadi tenant yang paling aktif masuk ke ruang ritel Jakarta pada semester I 2026.
Hampir separuh tenant baru yang masuk ke ruang ritel pada awal tahun ini berasal dari sektor F&B. Selain itu, tenant dari sektor fashion, beauty, jewelry & accessories, lifestyle, dan entertainment juga masih aktif melakukan ekspansi.
F&B lokal juga semakin mendapat tempat di ruang ritel Jakarta. Kondisi ini memperlihatkan semakin kuatnya pergeseran fungsi pusat perbelanjaan dari shopping destination menjadi lifestyle destination.
Konsumen datang tidak hanya untuk membeli barang, tetapi juga untuk makan, berkumpul, menikmati hiburan, dan mendapatkan pengalaman yang tidak diperoleh dari aktivitas belanja secara daring.
Dari sisi tipe aset, performa ritel juga menunjukkan perbedaan. Ritel dengan sistem sewa mencatat rata-rata okupansi sekitar 87,48%, sedangkan ritel strata-title berada di kisaran 52,02%.
Perbedaan tersebut memperlihatkan bahwa pemulihan pasar ritel belum terjadi secara merata. Ritel kelas menengah bawah juga masih menghadapi tantangan dan membutuhkan adaptasi terhadap dinamika pasar serta perubahan perilaku konsumen.
Di tengah kondisi pasar yang semakin selektif, ekspansi peritel masih terus berlangsung untuk menciptakan ruang ritel yang produktif dan menyesuaikan dengan kebutuhan konsumen.
“Salah satunya dilakukan Joysparks Group melalui pengembangan ekosistem integrated retail yang mengelola tiga bisnis utama, yakni Star Department Store, Happy Harvest Supermarket, dan Lintas Bookstore. Dalam waktu dekat, Joysparks Group menargetkan pengoperasian 10 gerai dan akan terus mengembangkan jaringan tersebut dalam dua hingga tiga tahun mendatang,” katanya.
Di sisi pasokan, pasar ritel Jakarta juga masih akan menerima tambahan ruang baru. Knight Frank mencatat sekitar 134.000 meter persegi future retail yang direncanakan masuk ke pasar dalam beberapa tahun mendatang.
Pasokan tersebut antara lain berasal dari Holland Village Mall di Cempaka Putih seluas sekitar 44.000 meter persegi pada 2027, Retail at Two Sudirman sekitar 19.000 meter persegi pada 2028, Kota Kasablanka Extension sekitar 59.000 meter persegi pada 2029, serta Gandaria City Extension sekitar 12.000 meter persegi pada 2034.
Dengan tambahan pasokan tersebut, persaingan antarpusat perbelanjaan diperkirakan semakin ketat. Pengelola perlu memiliki strategi yang lebih kuat untuk mempertahankan tenant sekaligus menarik pengunjung.
Green Retail Mulai Menunjukkan Performa Lebih Baik
Salah satu bentuk adaptasi yang semakin berkembang adalah penerapan konsep green retail dan green space.
Konsep tersebut tidak lagi sekadar menjadi bagian dari komitmen terhadap pembangunan berkelanjutan, tetapi mulai menjadi strategi untuk merespons tekanan perubahan iklim, kebutuhan efisiensi operasional, serta meningkatnya ekspektasi konsumen terhadap ruang yang lebih hijau dan memiliki karakter biophilic.
Jakarta mulai memiliki pusat perbelanjaan yang telah bersertifikat hijau sejak 2023, meski jumlahnya masih terbatas. Setelah pandemi, sejumlah ritel kelas A mulai mengadopsi konsep hijau dan mencatat tingkat okupansi yang lebih tinggi dibandingkan rata-rata ritel.
Berdasarkan kategorisasi Knight Frank, ritel dengan green space mencatat tingkat okupansi sekitar 94%, lebih tinggi dibandingkan rata-rata retail secara umum yang berada di kisaran 87%.
Sementara itu, ritel alfresco dengan green space mencatat okupansi sekitar 89%, dibandingkan sekitar 86% untuk alfresco retail secara umum.
Knight Frank juga mencatat bahwa dalam 5 tahun terakhir terdapat tambahan sekitar 20% stok ritel dengan konsep alfresco. Saat ini, sekitar 32% alfresco retail telah dilengkapi dengan green space. Khusus pada ritel dengan green space, sektor F&B menjadi tenant yang paling dominan dengan kontribusi sekitar 55% dari tenant baru.
Menurut Syarifah, perbedaan tingkat okupansi tersebut mencerminkan adanya pergeseran minat pasar sekaligus adaptasi pengelola terhadap kebutuhan ruang di masa depan.
“Green retail pun mulai dilihat bukan hanya sebagai elemen estetika, tetapi sebagai bagian dari strategi untuk meningkatkan daya tarik dan produktivitas aset,” ucapnya.
Country Head Knight Frank Indonesia Willson Kalip menambahkan perubahan karakter pasar tersebut turut membuka kembali peluang investasi pada aset ritel produktif. Perubahan demografi dan adopsi teknologi mendorong evolusi ritel Jakarta menuju experience-led retail. Kondisi tersebut sekaligus membuka kembali peluang investasi pada aset ritel produktif di kelas tertentu.
“Perubahan demografi dan adopsi teknologi mendorong evolusi ritel Jakarta menuju experience-led retail, sekaligus membuka kembali peluang investasi pada aset ritel produktif, pada kelas tertentu,” tuturnya.
Menurut Willson, di tengah pertumbuhan yang lebih selektif, green retail dapat memberikan nilai tambah terhadap pengunjung.
“Di tengah pertumbuhan yang lebih selektif, green retail dapat memberikan value-added terhadap pengunjung,” ujarnya.
Willson menilai penggabungan sustainability features dengan konsep experiential-led retail dapat membuat ruang ritel semakin produktif sekaligus mendukung nilai aset dalam jangka panjang.
“Ruang ritel yang menggabungkan sustainability features sebagai bentuk experiential-led retail akan menjadikan ruang ritel semakin produktif sebagai long-term asset value,” tuturnya.
Dengan demikian, arah pasar ritel Jakarta ke depan tidak hanya ditentukan oleh pertumbuhan pasokan maupun tingkat okupansi. Kemampuan pengelola menghadirkan pengalaman, tenant yang relevan, serta konsep ruang yang mampu menjawab perubahan kebutuhan konsumen akan semakin menentukan daya saing pusat perbelanjaan dan nilai aset ritel dalam jangka panjang.
