IndonesianForecast, JAKARTA — Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) dinilai tidak hanya berdampak terhadap biaya pembiayaan properti, tetapi juga mendorong kenaikan ekspektasi imbal hasil (return) investor. Kondisi ini berpotensi membuat investasi properti, khususnya kawasan komersial dan Transit Oriented Development(TOD), semakin menantang untuk dijustifikasi.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan, kenaikan suku bunga akan membuat investor meminta tingkat pengembalian yang lebih tinggi karena biaya dana dan risiko investasi ikut meningkat.
“Kalau bunga, suku bunga bank naik, itu juga akan mengakibatkan ekspektasi investor makin tinggi,” ujarnya (22/6/2026).
Menurut Hendra, kenaikan BI Rate menjadi 6% dari posisi 4,75% dapat mendorong ekspektasi imbal hasil investor ke level dua digit. Selain faktor suku bunga, investor juga memperhitungkan country risk dalam menentukan tingkat pengembalian yang dianggap layak.
“Kalau misalnya naik 6% dari 4,75%, itu bisa jadi double digit ekspektasinya imbal hasil mereka. Karena ada lagi namanya faktor country risk makin tinggi lagi,” katanya.
BI Rate meningkat dari 4,75% menjadi 5,50%. Pada saat yang sama, sejumlah indikator makroekonomi juga menunjukkan perubahan. Pertumbuhan ekonomi 2026 tercatat sebesar 5,6%, sementara pertumbuhan Penanaman Modal Asing (PMA) berada di 8,4%, turun dibandingkan 12,7% pada 2025.
Hendra menilai kenaikan ekspektasi return tersebut menjadi tantangan tersendiri bagi pasar properti Indonesia. Investor tidak hanya melihat potensi kenaikan harga aset, tetapi juga menghitung apakah pendapatan sewa yang diperoleh mampu memberikan imbal hasil yang sepadan dengan biaya modal dan risiko investasi.
“Jadi kalau suku bunga naik, makin sulit mengajak investor asing untuk berinvestasi ataupun JV di Indonesia untuk kawasan komersial ataupun apa pun juga karena imbal hasilnya makin tinggi,” ucapnya.
Dia menyebut, tingkat pengembalian yang diharapkan investor untuk investasi di Indonesia saat ini dapat berada di kisaran 11%, sementara tingkat return 6%–7% saja dinilai sudah cukup berat dan rata-rata berada di kisaran 4%–6%.
“Kalau mau sampai 8% saja sudah luar biasa,” tuturnya.
Kondisi tersebut menjadi semakin penting bagi pengembangan kawasan komersial, termasuk TOD. Menurut Hendra, pengembang perlu memastikan nilai investasi dan potensi pendapatan kawasan mampu memberikan tingkat pengembalian yang sesuai dengan ekspektasi investor.
Dampak kenaikan suku bunga juga terlihat dari sejumlah indikator pembiayaan properti dalam paparan tersebut. Pertumbuhan KPR-KPA tercatat 4,5% pada 2026 kuartal II, turun dari 9,1% pada 2025. Sementara pertumbuhan kredit konstruksi properti berada di 13,9%, turun dari 18,4%.
Hendra sebelumnya juga menilai kenaikan suku bunga dapat meningkatkan biaya konstruksi dan pembiayaan sehingga berpengaruh terhadap kelayakan investasi properti.
Di sisi lain, data makro dalam paparan Leads menunjukkan pertumbuhan ekonomi 2026 direvisi naik dari asumsi 4,70% menjadi 5,00% berdasarkan revisi asumsi Bank Dunia. Namun, sejumlah indikator lain masih menunjukkan tekanan, termasuk pertumbuhan PMA yang turun menjadi 8,4% dan Manufacturing Index yang berada di 50%.
Menurut Hendra, kondisi tersebut membuat investor asing harus menghitung lebih cermat antara potensi pendapatan, biaya investasi, suku bunga, dan risiko Indonesia.
Dia mencontohkan investasi asing di sektor properti biasanya tidak langsung masuk ke pembangunan pabrik. Investor akan melalui sejumlah tahapan terlebih dahulu, mulai dari tinggal di hotel, menggunakan serviced office, kemudian menyewa kantor, hingga akhirnya mempertimbangkan investasi pabrik.
“Jadi dia harus sudah yakin dulu, Indonesia segala macam, baru dia mau investasi, beli lahan. Karena faktor jangka panjang, ini sangat-sangat mengembangkan efek psikologis dan keyakinan terhadap stabilitas politik dan ekonomi di Indonesia,” terangnya.
Oleh karena itu, tingkat suku bunga bukan satu-satunya faktor yang menentukan keputusan investasi. Stabilitas ekonomi, politik, kebijakan pemerintah, nilai tukar, serta tingkat risiko negara juga menjadi pertimbangan.
“Suku bunga mau sampai berapa pun perlu kebijakan yang benar-benar meyakinkan investor dan juga politik yang stabil,” tutur Hendra.
Dengan kondisi tersebut, kenaikan BI Rate tidak hanya menjadi persoalan biaya kredit bagi sektor properti. Perubahan suku bunga juga mengubah perhitungan investor terhadap tingkat return yang harus diperoleh sehingga proyek dengan biaya investasi tinggi dan periode pengembalian panjang akan menghadapi tuntutan kelayakan investasi yang semakin besar.
