IndonesianForecast, JAKARTA — Pasar rumah tapak masih menunjukkan aktivitas di tengah tekanan daya beli dan pelemahan rupiah. Segmen harga Rp1,5–2,5 miliar disebut masih memiliki permintaan, sementara konsep rumah hemat energi mulai menjadi salah satu pertimbangan pembeli. Di sisi lain, pengembang menghadapi kenaikan biaya konstruksi dan pembiayaan proyek yang membuat sebagian peluncuran fase baru harus ditunda.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan kondisi pasar properti saat ini membuat pelaku usaha lebih berhati-hati dalam melakukan ekspansi. Menurutnya, sektor yang berkaitan dengan skema sewa relatif lebih bertahan dibandingkan properti yang mengandalkan transaksi pembelian.
“Jadi tidak mau apa pun yang sewa bertahan saat ini. Tapi kalau yang membeli, memiliki, belum tentu,” ujarnya, Selasa (18/8/2026).
Menurut Hendra, keputusan masyarakat untuk membeli rumah juga semakin dipengaruhi kemampuan membayar dan pertimbangan biaya ke depan. Dalam kondisi tersebut, sebagian calon pembeli dapat memilih menyewa terlebih dahulu dibandingkan membeli rumah.
Meski demikian, permintaan terhadap rumah tapak pada segmen tertentu masih cukup kuat. Untuk rumah dengan harga sekitar Rp1,5 miliar hingga Rp2,5 miliar, permintaannya dinilai masih berjalan.
“Dan kemudian tadi, bagaimana segmen masih tetap di harga Rp1,5 miliar sampai Rp2,5 miliar. Masih kencang? Masih,” kata Hendra.
Tekanan biaya juga membuat sebagian pengembang menunda peluncuran fase berikutnya. Hendra menjelaskan, penundaan terutama berpotensi terjadi pada pengembang yang masih relatif baru, sedangkan pengembang besar dengan fase sebelumnya yang telah terserap pasar masih dapat melanjutkan pengembangan.
“Yang masih baru-baru ya, itu bisa menunda. Karena juga banyak yang baru-baru yang belum major developer, itu kan baru saja menjual yang sold out. Fase dua akan dibuka dan sebagainya,” ucapnya.
Namun, penundaan tersebut tidak selalu berarti proyek dibatalkan. Menurut Hendra, dalam sejumlah proyek, penundaan fase berikutnya dapat berlangsung sekitar satu hingga dua bulan sambil melihat kondisi pasar.
Dalam kesempatan yang sama, Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menuturkan berdasarkan proyeksi kuartal II 2026, pasokan rumah tapak mencapai 201.646 unit, bertambah 2.701 unit secara kuartalan.
Pada periode yang sama, permintaan rumah tapak diproyeksikan mencapai 2.585 unit. Tingkat penjualan berada di level 93,7%, sementara harga jual rata-rata tercatat Rp2,7 miliar per unit.
Untuk keseluruhan 2026, pasokan kumulatif rumah tapak diproyeksikan mencapai 209.748 unit, meningkat 13.211 unit secara tahunan. Permintaan tahunan diperkirakan berada di kisaran 12.000–13.000 unit.
Tingkat penjualan diproyeksikan mencapai 93,8%, sedangkan harga jual diperkirakan tetap berada di level Rp2,7 miliar per unit.
Dari sisi lokasi, pasokan rumah tapak diperkirakan terus bertambah terutama di kawasan suburban Jakarta. Sementara dari sisi permintaan, pasar masih didominasi kawasan Tangerang dan berasal dari segmen menengah dengan kisaran harga Rp500 juta–Rp2 miliar.
Tingkat penjualan diperkirakan relatif stabil seiring pertumbuhan pasokan dan permintaan yang dinilai seimbang. Harga jual juga diproyeksikan relatif stabil karena pengembang menjaga tingkat harga agar tetap dapat terserap pasar.
Selain harga, Martin melihat perubahan pada pertimbangan konsumen terhadap spesifikasi rumah. Rumah hemat energi dinilai memiliki peluang lebih besar untuk diminati, tidak harus menggunakan konsep green housing yang mahal.
“Green itu yang dimaksud sini adalah bukan green yang kayak office, misalnya double glaze, tapi lebih ke arah air yang mungkin bisa recycle, kemudian lampu yang mungkin hemat energi,” tuturnya.
Menurutnya, penggunaan solar panel juga dapat menjadi salah satu pertimbangan karena berkaitan langsung dengan efisiensi biaya energi rumah. Dengan kemungkinan kenaikan biaya listrik ke depan, rumah yang mampu menekan konsumsi energi dapat memiliki nilai tambah bagi pembeli.
“Makanya rumah-rumah yang ada solar panelnya akan lebih meminati dibandingkan yang menggunakan PLN semata. Lebih karena hemat energi,” terangnya.
Martin menilai konsep tersebut lebih relevan dibandingkan sekadar menjadikan green housing sebagai gimmick. Penggunaan sensor, solar panel, LED, dan teknologi hemat energi dapat dipertimbangkan karena pembeli tidak hanya melihat harga saat transaksi, tetapi juga biaya pemeliharaan dalam jangka panjang.
“Generasi millennial sekarang pasti merasa itu sangat worth it. Karena mereka juga pasti melihat cost untuk maintenance ke depannya itu kan perlu diperhatikan, bukannya cuma beli sesaat,” ujarnya.
Di sisi lain, tantangan pasar rumah tapak juga berasal dari meningkatnya biaya konstruksi. Kondisi tersebut membuat harga jual rumah cenderung sulit diturunkan, sementara pengembang tetap perlu menjaga harga agar dapat terserap pasar.
Pihaknya melihat sejumlah peluang lain antara lain semakin diminatinya rumah dan unit ready stock dengan harga lama, meningkatnya minat terhadap pasar sekunder karena dapat langsung dihuni di lokasi yang sama, serta semakin banyaknya proyek melalui skema joint venture dengan pengembang asing maupun lokal.
Pengembangan rumah tapak juga mulai bergeser ke skala townhouse dan cluster. Selain itu, pengembang mulai membidik lahan yang berada dekat dengan kawasan Transit Oriented Development (TOD), seiring pertimbangan biaya transportasi harian dan aksesibilitas.
Dengan pasokan rumah tapak yang diproyeksikan mencapai 209.748 unit sepanjang 2026 dan tingkat penjualan sekitar 93,8%, pasar rumah tapak masih bergerak di tengah penyesuaian strategi pengembang. Di saat yang sama, harga, lokasi, efisiensi energi, serta biaya yang harus dikeluarkan pemilik setelah rumah dibeli menjadi bagian dari pertimbangan pasar.
