IndonesianForecast, JAKARTA — Tingginya biaya konstruksi dan ketidakpastian ekonomi membuat pembangunan hotel baru semakin sulit dijustifikasi. Di tengah kondisi tersebut, akuisisi hotel yang sudah beroperasi mulai menjadi alternatif bagi investor untuk masuk atau memperluas portofolio bisnis perhotelan tanpa harus menanggung biaya pembangunan dari awal.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan, bisnis hotel sangat bergantung pada tingkat permintaan harian. Ketika kamar dan ruang pertemuan tidak terisi, tekanan terhadap keberlanjutan usaha hotel semakin besar.
“Sektor hotel ini sangat melihat daily-nya. Jadi kalau misalnya daily enggak ada okupansi, tidak ada ruang-ruang yang di-book itu sudah dekat,” ujarnya, Sabtu (22/8/2026).
Menurut Hendra, salah satu sumber permintaan hotel selama ini berasal dari kegiatan meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE), termasuk kegiatan pemerintah. Namun, permintaan dari segmen tersebut mengalami penurunan dalam setahun terakhir.
“Permintaan dari hotel itu banyak dari MICE. 30–40% itu dari MICE, khususnya pemerintah,” katanya.
Berdasarkan survei yang dilakukan Leads Property Services Indonesia, target pendapatan MICE sebuah hotel dapat mencapai sekitar Rp5 miliar hingga Rp6 miliar per bulan. Namun, dalam setahun terakhir, realisasinya disebut hanya sekitar Rp2 miliar hingga Rp3 miliar per bulan karena kegiatan MICE berkurang.
Kondisi tersebut membuat pengelola hotel perlu mencari sumber permintaan lain. Salah satu peluang yang dapat dimanfaatkan adalah wisatawan mancanegara, terutama ketika nilai tukar rupiah membuat biaya perjalanan ke Indonesia menjadi relatif lebih kompetitif bagi wisatawan asing.
“Tetapi ruangnya adalah mereka harus jualan keluar. Justru yang jualan keluar berpotensi lebih bisa. Kenapa? Dolar mereka kan menguat,” kata Hendra.
Di sisi investasi, Hendra melihat tingginya biaya pembangunan membuat akuisisi hotel eksisting menjadi pilihan yang semakin relevan. Investor tidak perlu membeli lahan dan membangun hotel dari awal, melainkan mengambil alih aset yang sudah beroperasi.
“Ada peluang akuisisi hotel existing bagi investor yang ingin diversifikasi usaha dan menambah portofolionya. Jadi nggak perlu bangun, nggak perlu beli tanah atau bangun. Beli aja,” ucapnya.
Menurut Hendra, peluang tersebut terutama terdapat pada hotel yang berada di lokasi strategis. Hotel dengan lokasi yang kuat dapat menarik investor apabila ditawarkan dengan nilai atau skema joint venture (JV) pada valuasi yang kompetitif.
“Kita lihat beberapa tahun terakhir ada hotel dijual, dibeli oleh justru bukan pemain hotel. Seperti begitu, ada suatu pasar tersendiri,” tuturnya.
Dalam kesempatan yang sama, Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menuturkan pasar hotel pada kuartal II tahun 2026 mencatat pasokan sebanyak 57.382 kamar, meningkat 17 kamar secara kuartalan.
Tingkat okupansi hotel pada periode tersebut berada di level 55,9%, sedangkan tarif kamar mencapai Rp1,5 juta per kamar per malam.
Untuk keseluruhan 2026, pasokan kumulatif hotel diproyeksikan mencapai 58.612 kamar, bertambah 1.342 kamar secara tahunan. Tingkat okupansi diproyeksikan mencapai 63% untuk keseluruhan tahun, sementara tarif kamar diperkirakan meningkat menjadi Rp1,8 juta per kamar per malam.
Adapun tambahan pasokan hotel hingga akhir 2026 antara lain didorong oleh rebranding hotel eksisting, perubahan konfigurasi kamar, serta penyelesaian sejumlah hotel yang masih berada dalam pipeline.
Dari sisi okupansi, tingkat keterisian kamar diperkirakan relatif stabil. Namun, permintaan hotel masih sangat bergantung pada penyelenggaraan kegiatan dalam periode tertentu, seperti meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE), kegiatan korporasi dan pemerintahan, serta kebijakan pemerintah.
Di sisi lain, Martin melihat peluang dari meningkatnya wisatawan mancanegara sebagai salah satu sumber permintaan baru bagi sektor perhotelan.
“Operator hotel juga diperkirakan semakin memfokuskan strategi pada wisatawan mancanegara sebagai sumber permintaan. Hal ini menjadi penting ketika permintaan dari segmen leisure domestik dan kegiatan MICE menghadapi potensi pelemahan,” tuturnya.
Selain itu, akuisisi hotel eksisting menjadi salah satu peluang bagi investor yang ingin melakukan diversifikasi usaha dan menambah portofolio di bisnis perhotelan. Investor dapat masuk melalui aset yang sudah tersedia tanpa harus menanggung seluruh biaya pembangunan hotel baru.
Untuk aset hotel yang berada di lokasi strategis, peluang transaksi juga terbuka melalui penjualan maupun skema JV, terutama apabila aset tersebut ditawarkan dengan valuasi yang lebih kompetitif.
Dari sisi tarif, Leads Property Services Indonesia memperkirakan harga sewa kamar meningkat seiring tambahan pasokan baru pada segmen hotel bintang 4 dan 5. Tarif rerata yang berada di Rp1,5 juta per kamar per malam pada kuartal II 2026 diproyeksikan meningkat menjadi Rp1,8 juta per kamar per malam sepanjang 2026.
Dengan demikian, pasar hotel pada 2026 menghadapi dua kondisi sekaligus. Di satu sisi, permintaan MICE dan leisure domestik masih menjadi tantangan. Di sisi lain, masuknya wisatawan mancanegara, potensi akuisisi hotel eksisting, serta terbatasnya kelayakan pembangunan baru membuka peluang bagi investor untuk masuk melalui aset hotel yang sudah tersedia.
