IndonesianForecast, JAKARTA — Pasar properti industri di Greater Jakarta tetap menunjukkan ketahanan pada paruh pertama 2026 meski serapan lahan mengalami sedikit koreksi dibandingkan dua tahun terakhir.
Di tengah dinamika tersebut, sektor data center kembali menjadi penggerak utama permintaan lahan, diikuti sejumlah sektor unggulan seperti manufaktur, food and beverage (F&B), otomotif, chemical, serta EV-related.
Senior Research Advisor at Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat mengatakan pasar industri Greater Jakarta masih memiliki fundamental yang kuat, tercermin dari tetap aktifnya permintaan lahan dan beragamnya sektor yang melakukan ekspansi.
Pada semester I tahun 2026, total stok kawasan industri di Greater Jakarta tercatat sekitar 16.020 hektare. Sementara itu, total serapan lahan sepanjang 1H26 mencapai sekitar 127,5 hektare.
Meskipun angka serapan tersebut menunjukkan sedikit koreksi dibandingkan 2 tahun terakhir, namun aktivitas pasar tetap ditopang oleh sejumlah sektor dengan kebutuhan ekspansi yang kuat. Data center kembali menjadi occupier paling aktif pada awal 2026 setelah sempat tertahan pada akhir tahun lalu.
Selain data center, beberapa sektor lain seperti F&B, manufaktur, otomotif, dan chemical juga tercatat aktif menyerap lahan. Sektor EV-related juga terus melakukan ekspansi, meski tidak lagi menjadi occupier dengan tingkat serapan lahan tertinggi.
Permintaan lahan secara kumulatif tercatat berada di level 65,1%, dengan pertumbuhan sekitar 2%. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa meski pasar mengalami penyesuaian dari sisi volume serapan, tingkat permintaan terhadap kawasan industri masih relatif terjaga.
Dari sisi harga, rerata harga lahan mengalami pertumbuhan sekitar 0,9% secara half-on-half (HoH). Kenaikan tersebut terutama terjadi di sejumlah submarket di koridor Timur Greater Jakarta seiring dengan tingginya permintaan lahan.
Service charge kawasan industri juga mengalami pertumbuhan sekitar 2% secara HoH, dengan kenaikan terutama tercatat di submarket Bekasi dan Tangerang.
Koridor Timur Greater Jakarta masih menjadi pusat aktivitas pasar industri pada semester pertama 2026. Bekasi, Karawang, dan Purwakarta tercatat sebagai kawasan dengan serapan lahan tertinggi.
Bekasi dan Karawang juga terus menjadi lokasi potensial untuk pengembangan data center. Sementara itu, Purwakarta turut mencatatkan aktivitas serapan yang cukup tinggi seiring dengan berlanjutnya ekspansi sektor industri di koridor tersebut.
Di sisi lain, Cilegon dari koridor Barat mulai menunjukkan posisi yang semakin penting dalam peta pasar industri. Pada awal 2026, serapan lahan di Cilegon tidak hanya didominasi sektor chemical, tetapi juga mulai masuk sektor EV-related.
Cilegon memiliki sejumlah keunggulan yang dapat mendukung perkembangan kawasan tersebut sebagai klaster industri baru, mulai dari basis industri berat, ekosistem pelabuhan dan logistik, hingga dukungan infrastruktur energi.
Dengan karakteristik tersebut, Cilegon berpotensi berkembang sebagai klaster industri EV, khususnya untuk commercial EV. Kawasan ini juga dapat menjadi alternatif perluasan cluster dari aglomerasi EV supply yang saat ini masih terkonsentrasi di Jawa Barat, khususnya koridor Timur Greater Jakarta.
Perkembangan tersebut menunjukkan bahwa aktivitas industri mulai bergerak tidak hanya di satu koridor. Koridor Timur tetap menjadi pusat utama, tetapi koridor Barat mulai mendapatkan momentum melalui masuknya sektor-sektor baru.
Data center menjadi salah satu faktor utama yang menjaga aktivitas pasar industri Greater Jakarta pada semester 1 tahun 2026. Sektor ini telah menjadi occupier yang aktif mendominasi serapan lahan sejak 2022. Setelah sempat mengalami penahanan ekspansi pada akhir tahun lalu, data center kembali melakukan akuisisi lahan di koridor Timur pada semester pertama 2026.
Dalam data Knight Frank Indonesia, data center tercatat menjadi sektor dengan aktivitas serapan paling tinggi pada awal 2026. Di samping itu, sektor F&B dan manufaktur juga tercatat sebagai penyerap lahan yang cukup tinggi, sementara otomotif dan chemical turut memberikan kontribusi terhadap permintaan.
Sektor EV-related juga masih aktif melakukan ekspansi. Meskipun tidak lagi tercatat sebagai occupier dengan serapan lahan tertinggi, aktivitas ekspansi sektor tersebut menunjukkan bahwa kebutuhan terhadap kawasan industri untuk mendukung ekosistem kendaraan listrik masih terus berkembang.
Pertumbuhan aktivitas industri juga memberikan dampak terhadap kebutuhan ruang pergudangan modern. Investor terus melakukan ekspansi di koridor Timur Jakarta untuk memenuhi permintaan pasar, tidak hanya terhadap lahan industri tetapi juga fasilitas pergudangan modern.
Permintaan terhadap pergudangan modern datang dari berbagai occupier, termasuk sektor logistik, e-commerce, elektronik, serta sektor lainnya yang membutuhkan fasilitas distribusi dan penyimpanan dengan spesifikasi yang lebih modern.
Pada semester I tahun 2026, rerata pertumbuhan harga sewa pergudangan modern di Asia Pasifik tercatat sekitar 1,2% secara year-on-year (YoY). Greater Jakarta mencatat pertumbuhan yang lebih tinggi, yakni sekitar 2,8%.
Dari sisi pasokan, total stok pergudangan modern di Greater Jakarta saat ini mencapai sekitar 3,1 juta meter persegi. Rerata harga sewa berada di kisaran Rp72.667 per meter persegi, dengan pertumbuhan harga sekitar 5% secara tahunan.
Tingkat keterisian ruang pergudangan modern tercatat sekitar 91%, dengan pertumbuhan positif sekitar 5% secara YoY. Tingkat okupansi tersebut menunjukkan bahwa permintaan terhadap fasilitas pergudangan modern masih relatif kuat.
Ke depan, tiga kelompok occupier yang dinilai berpotensi menopang permintaan pergudangan modern adalah otomotif, logistik, dan fast-moving consumer goods (FMCG). Tambahan pasokan pergudangan modern juga diperkirakan terus masuk ke pasar. Hingga 2028, tambahan pasokan diperkirakan mencapai sekitar 600.000 meter persegi.
Di tengah permintaan yang tetap aktif, pasokan kawasan industri di Greater Jakarta juga mengalami penambahan. Total stok saat ini tercatat sekitar 16.020 hektare, dengan tambahan pasokan pada awal tahun terutama berasal dari koridor Timur Jakarta.
Koridor Timur Greater Jakarta dan Subang diperkirakan masih akan menjadi sumber tambahan stok lahan dalam beberapa tahun ke depan. Bahkan, potensi pasokan baru tidak hanya berasal dari kawasan Greater Jakarta, tetapi juga berpotensi meluas hingga sejumlah wilayah di Jawa Tengah.
Kondisi tersebut memberikan lebih banyak pilihan bagi investor dan occupier dalam menentukan lokasi ekspansi. Pada saat yang sama, semakin luasnya cakupan kawasan industri juga berpotensi membentuk jaringan industri yang lebih terintegrasi di luar pusat-pusat industri yang selama ini telah berkembang.
Berdasarkan data Knight Frank Indonesia, koridor Timur Greater Jakarta dan Subang diperkirakan akan terus menambah ketersediaan stok dalam beberapa tahun mendatang.
Pada paruh pertama tahun 2026, Bekasi, Karawang, dan Purwakarta dari koridor Timur menjadi submarket dengan serapan lahan tertinggi. Sementara itu, Cilegon dari koridor Barat mulai menunjukkan prospek yang semakin menarik.
Bekasi dan Karawang tetap potensial untuk ekspansi data center. Sementara Cilegon mulai berkembang dengan basis permintaan yang lebih beragam, terutama dengan masuknya sektor EV-related di samping sektor chemical.
Perbedaan karakteristik tersebut menunjukkan semakin beragamnya fungsi masing-masing submarket. Bekasi dan Karawang memiliki daya tarik kuat bagi industri berbasis teknologi dan data center, sedangkan Cilegon memiliki keunggulan dari sisi industri berat, pelabuhan, logistik, dan energi.
Dengan demikian, perkembangan pasar industri tidak lagi hanya ditentukan oleh besarnya ketersediaan lahan, tetapi juga oleh kemampuan suatu kawasan dalam menyediakan ekosistem yang sesuai dengan kebutuhan masing-masing sektor.
Perkembangan pasar sepanjang 1H26 menunjukkan bahwa Greater Jakarta semakin berkembang sebagai ekosistem industri dengan basis occupier yang lebih beragam.
Data center menjadi salah satu penggerak utama, tetapi ekspansi dari sektor EV-related, manufaktur, F&B, otomotif, dan chemical menunjukkan bahwa permintaan industri tidak bergantung pada satu sektor saja.
Pada saat yang sama, pertumbuhan pergudangan modern memperkuat ekosistem tersebut. Tingkat keterisian sekitar 91%, pertumbuhan harga sewa sekitar 5% YoY, serta potensi tambahan pasokan sekitar 600.000 meter persegi hingga 2028 menunjukkan bahwa kebutuhan terhadap fasilitas logistik modern masih terbuka.
Syarifah menilai perkembangan tersebut memperlihatkan semakin luasnya basis industri di Greater Jakarta dan wilayah sekitarnya, dengan koridor Timur tetap menjadi pusat utama sekaligus munculnya peluang baru di koridor Barat dan wilayah di luar Greater Jakarta.
Perluasan aktivitas tersebut juga membuka peluang bagi terbentuknya pola pengembangan industri yang lebih multi nodal. Dengan semakin beragam ya sektor occupier dan munculnya lokasi-lokasi alternatif, investor memiliki lebih banyak pilihan untuk menyesuaikan lokasi investasi dengan kebutuhan industri dan rantai pasok masing-masing.
Country Head Knight Frank Indonesia Willson Kalip menambahkan greater Jakarta memiliki posisi yang semakin kuat sebagai kawasan aglomerasi industri yang dapat mengakomodasi kebutuhan industri berbasis padat karya maupun padat teknologi.
“Submarket industri yang ada di wilayah greater Jakarta merupakan aglomerasi kawasan yang prima untuk pengembangan industri, tidak hanya berbasis padat karya, tetapi juga padat teknologi, terbukti dengan dominasi serapan lahan untuk sektor data center dan EV-related, yang tidak hanya tumbuh sebagai ekosistem di koridor Timur, tetapi juga mulai masuk ke koridor Barat,” tuturnya.
Dengan ini, daya kompetisi Greater Jakarta diharapkan semakin mature sebagai multi nodal industrial ecosystem yang dapat menjadi alternatif pilihan lokasi investasi, baik bagi investor regional maupun global.
Dengan total stok kawasan industri yang telah mencapai sekitar 16.020 hektare, serapan lahan 127,5 hektare pada semester 1 tahun 2026, dan tambahan pasokan yang masih berpotensi masuk dari koridor Timur, Subang hingga Jawa Tengah, pasar industri Greater Jakarta diperkirakan akan terus mengalami perkembangan.
Diversifikasi sektor occupier, kembalinya aktivitas data center, ekspansi EV-related, pertumbuhan manufaktur dan sektor pendukung, serta meningkatnya kebutuhan terhadap pergudangan modern menjadi faktor yang memperkuat posisi kawasan tersebut.
Perkembangan ini pada akhirnya tidak hanya memperkuat koridor Timur Greater Jakarta, tetapi juga mendorong terbentuknya jaringan industri yang semakin luas, dengan Cilegon di koridor Barat dan Subang serta wilayah Jawa Tengah sebagai bagian dari alternatif ekspansi baru bagi investor regional maupun global.
