IndonesianForecast, JAKARTA — Pasar perkantoran Jakarta terus menunjukkan tanda-tanda pemulihan pada kuartal II tahun 2026. Namun, pemulihan tersebut masih berlangsung secara bertahap dan lebih banyak ditopang oleh aktivitas relokasi perusahaan, peningkatan kualitas ruang kerja, serta penyesuaian kebutuhan ruang, bukan oleh ekspansi bisnis dalam skala besar.
Berdasarkan laporan terbaru Colliers Indonesia, pemulihan pasar perkantoran masih bersifat selektif. Aktivitas penyewaan didominasi oleh perusahaan yang melakukan relokasi, peningkatan kualitas kantor (upgrading), dan penyesuaian kebutuhan ruang (rightsizing), dibandingkan dengan perusahaan yang melakukan ekspansi besar-besaran.
Kepala Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan pemulihan pasar perkantoran Jakarta saat ini semakin ditentukan oleh kualitas aset, bukan semata-mata oleh harga sewa.
“Semakin selektifnya penyewa dalam mengambil keputusan, pemulihan pasar perkantoran Jakarta juga didorong oleh kebutuhan kualitas, bukan semata-mata oleh harga. Gedung-gedung yang berpotensi pulih lebih cepat adalah gedung yang menawarkan struktur sewa yang fleksibel, ruang siap pakai, kemudahan akses transportasi publik, serta kredensial keberlanjutan,” ujarnya dalam keterangan resmi dikutip Rabu (19/8/2026).
Colliers mencatat tingkat okupansi kantor di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta mencapai sekitar 76% pada kuartal II tahun 2026. Sementara itu, gedung perkantoran kategori premium dan Grade A mencatatkan tingkat hunian yang lebih tinggi, yakni sekitar 83%.
Temuan tersebut menunjukkan bahwa permintaan terhadap ruang kantor berkualitas tinggi masih cukup kuat, meskipun pasar secara keseluruhan masih menghadapi tekanan akibat tingginya tingkat kekosongan.
Saat ini, terdapat sekitar 3 juta meter persegi ruang kantor yang belum terserap di Jakarta. Hampir 60% dari total ruang kosong tersebut berada di kawasan CBD. Kondisi tersebut membuat pasar masih berada dalam posisi yang menguntungkan penyewa (tenant-driven market). Akibatnya, pemilik gedung terus menawarkan berbagai insentif, mulai dari struktur sewa yang lebih fleksibel, periode bebas sewa, dukungan fit-out, hingga opsi penambahan atau pengurangan luas ruang sesuai kebutuhan penyewa.
Menurutnya, penyewa kini semakin memprioritaskan efisiensi operasional, pengendalian biaya, serta kesiapan ruang kerja. Ruang kantor yang sudah siap digunakan (ready-to-occupy), ruang semi-fitted, hingga ruang yang sudah dilengkapi furnitur (fully furnished) menjadi pilihan yang semakin diminati karena mampu mengurangi kebutuhan belanja modal (capital expenditure/CAPEX), mempercepat proses persetujuan internal, dan mempercepat proses relokasi.
Selain itu, akses terhadap transportasi publik juga menjadi faktor yang semakin menentukan dalam pengambilan keputusan. Gedung yang berada di dekat jaringan MRT dan LRT diperkirakan akan mencatatkan tingkat penyerapan yang lebih cepat dibandingkan aset lain.
Bagi perusahaan multinasional, sertifikasi bangunan hijau juga mulai bergeser dari sekadar nilai tambah menjadi salah satu persyaratan utama dalam pemilihan kantor. Tren tersebut didorong oleh kebijakan lingkungan, sosial, dan tata kelola (environmental, social, and governance/ESG) yang semakin banyak diterapkan oleh kantor pusat perusahaan.
Di tengah tingginya tingkat kekosongan, pemilik gedung mulai lebih percaya diri dalam mempertahankan harga sewa.
Data Colliers menunjukkan harga sewa rerata perkantoran Jakarta diperkirakan meningkat 3,7% sepanjang 2026 menjadi Rp200.458 per meter persegi per bulan. Dalam jangka panjang, harga sewa diproyeksikan tumbuh rata-rata 3,4% per tahun hingga 2029 dengan kisaran Rp221.617 per meter persegi.
Namun demikian, tingkat kekosongan masih diperkirakan berada di angka 25,8% pada akhir 2026, meskipun terus menurun dibandingkan kuartal sebelumnya. Hingga 2029, tingkat kekosongan diproyeksikan turun menjadi 21,6%.
Sementara itu, harga jual ruang perkantoran masih berada di bawah tekanan. Colliers memperkirakan harga jual rata-rata akan turun 6,1% sepanjang 2026 menjadi Rp46,5 juta per meter persegi sebelum kembali meningkat secara bertahap hingga mencapai Rp48,6 juta per meter persegi pada 2029.
Dari sisi pasokan, pasar perkantoran Jakarta juga diuntungkan oleh terbatasnya pembangunan gedung baru. Sepanjang semester I/2026, tidak ada proyek perkantoran baru yang selesai dibangun di kawasan CBD. Akibatnya, total pasokan ruang kantor di kawasan tersebut tetap berada di kisaran 7,4 juta meter persegi.
Colliers mencatat tambahan pasokan ruang perkantoran di Jakarta diperkirakan hanya mencapai 110.999 meter persegi sepanjang 2026. Angka tersebut jauh lebih rendah dibandingkan periode sebelum pandemi dan mencerminkan sikap pengembang yang lebih berhati-hati dalam meluncurkan proyek baru.
“Pengembang tetap menjaga disiplin dalam menambah pasokan. Saat ini, pembangunan gedung bertingkat baru masih relatif terbatas dan investasi lebih banyak diarahkan pada renovasi aset yang sudah ada, terutama yang memiliki akses transportasi publik yang baik,” tuturnya.
Di sisi lain, permintaan ruang kantor diperkirakan mencapai 187.535 meter persegi sepanjang 2026. Permintaan tersebut terutama berasal dari sektor logistik, energi, dan financial technology (fintech), baik dari perusahaan lokal maupun asing.
Menurut Ferry, strategi yang paling realistis bagi pemilik gedung lama saat ini bukanlah melakukan pembangunan ulang (redevelopment), melainkan meningkatkan kualitas aset yang sudah ada. Renovasi lobi, lift, sistem bangunan, kualitas udara dalam ruangan, hingga sertifikasi bangunan hijau dinilai akan menjadi faktor penting untuk mempertahankan penyewa sekaligus menarik permintaan baru.
Ferry menilai gedung yang mampu menawarkan fleksibilitas, efisiensi biaya, aksesibilitas, dan keberlanjutan akan pulih lebih cepat dibandingkan gedung yang hanya mengandalkan strategi diskon harga. Dengan kondisi pasar yang masih berpihak kepada penyewa, fleksibilitas diperkirakan akan menjadi kunci utama dalam mendorong pemulihan pasar perkantoran Jakarta hingga beberapa tahun ke depan.
