IndonesianForecast, JAKARTA — Era ekspansi agresif di industri properti mulai bergeser. Di tengah pasar yang semakin selektif, pengembang kini lebih memilih meningkatkan kualitas aset yang telah dimiliki dibandingkan membangun proyek baru.
Perubahan strategi tersebut terjadi di hampir seluruh sektor properti, mulai dari perkantoran, apartemen, ritel, hotel, hingga kawasan industri, seiring fokus pelaku usaha beralih pada penciptaan nilai jangka panjang melalui efisiensi operasional, peningkatan kualitas aset, dan penerapan prinsip Environmental, Social, and Governance (ESG).
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, perubahan tersebut mencerminkan transformasi mendasar dalam industri properti. Persaingan tidak lagi hanya ditentukan oleh besarnya ekspansi atau strategi harga, melainkan oleh kemampuan pelaku usaha menjaga daya saing aset melalui peningkatan kualitas bangunan, pengalaman pengguna, diversifikasi pendapatan, dan penerapan prinsip keberlanjutan.
Menurut Ferry, pelaku industri kini mengalihkan fokus dari penambahan pasokan menuju pemanfaatan aset yang telah dimiliki. Upaya tersebut dilakukan melalui renovasi, reposisi aset, peningkatan kualitas bangunan, hingga optimalisasi inventori sehingga mampu menciptakan nilai yang lebih berkelanjutan.
Perubahan strategi tersebut terlihat jelas di pasar perkantoran Jakarta. Sepanjang kuartal II/2026, aktivitas sewa masih didominasi relokasi penyewa, peningkatan kualitas ruang kerja (upgrading), dan penyesuaian kebutuhan luas kantor (rightsizing), bukan ekspansi bisnis secara luas.
“Di sisi lain, terbatasnya pasokan baru membantu menjaga stabilitas pasar, meski ruang kosong yang masih mencapai sekitar tiga juta meter persegi membuat posisi tawar penyewa tetap kuat,” ujarnya dalam keterangan resmi, Senin (20/7/2026).
Dalam kondisi tersebut, perusahaan semakin mengutamakan efisiensi operasional dan pengendalian biaya. Permintaan terhadap ruang kantor siap pakai, semi-fitted, maupun fully furnished terus meningkat karena mampu menekan belanja modal, mempercepat proses persetujuan internal, sekaligus mempercepat relokasi.
Selain itu, akses menuju transportasi publik, khususnya MRT dan LRT, menjadi salah satu pertimbangan utama dalam memilih gedung perkantoran. Sementara bagi perusahaan multinasional, sertifikasi bangunan hijau telah menjadi bagian dari persyaratan korporasi yang didorong oleh kebijakan ESG perusahaan induk.
Untuk merespons perubahan tersebut, pemilik gedung didorong menawarkan solusi penyewaan yang lebih fleksibel melalui ruang fitted, periode bebas sewa (rent-free period), kontribusi biaya fit-out, hingga opsi penyesuaian luas ruang.
Bagi gedung yang telah lama beroperasi, peningkatan kualitas aset melalui renovasi area publik, modernisasi sistem bangunan, peningkatan kualitas udara, hingga perolehan sertifikasi bangunan hijau dinilai lebih efektif dibandingkan pembangunan ulang.
Gedung yang mampu memenuhi kebutuhan penyewa terhadap efisiensi, fleksibilitas, aksesibilitas, dan keberlanjutan diperkirakan akan pulih lebih cepat dibandingkan yang hanya mengandalkan penurunan harga sewa.
Di pasar apartemen strata-title Jakarta, pengembang juga menerapkan pendekatan yang lebih berhati-hati. Di tengah suku bunga yang masih tinggi dan sikap pembeli yang cenderung selektif, prioritas kini diberikan pada penjualan unit siap huni (ready stock), bukan mempercepat peluncuran proyek baru.
Strategi tersebut menjaga keseimbangan pasokan, sementara insentif PPN DTP untuk unit yang telah selesai dibangun masih menopang aktivitas transaksi.
Pada saat yang sama, komposisi pembeli mulai berubah. Kesenjangan antara investor dan pembeli yang membeli untuk dihuni sendiri (owner-occupier) semakin mengecil, terutama di segmen menengah.
Faktor keterjangkauan harga, kesiapan unit, serta kemudahan memperoleh pembiayaan menjadi pertimbangan utama. Alih-alih memangkas harga, pengembang lebih memilih menawarkan insentif promosi dan skema pembayaran yang lebih fleksibel.
Ke depan, peluncuran proyek baru dinilai perlu dilakukan secara lebih selektif dengan didukung tingkat pra-penjualan yang kuat dan permintaan end-user yang jelas.
Sementara itu, pasar hunian ekspatriat memasuki fase ekspansi baru pada semester pertama 2026 seiring realisasi investasi di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri.
Pertumbuhan tersebut meningkatkan arus masuk tenaga profesional asing, tetapi juga memperlihatkan terbatasnya ketersediaan hunian modern yang telah direnovasi, fully furnished, dan siap ditempati. Kondisi itu membuat persaingan memperoleh rumah tapak premium maupun apartemen berkualitas semakin meningkat.
Pelemahan nilai tukar rupiah turut memengaruhi pasar ini. Sebagian besar rumah tapak premium dan apartemen non-servis masih disewakan menggunakan dolar Amerika Serikat, sementara banyak perusahaan multinasional menetapkan anggaran hunian dalam rupiah.
Akibatnya, perusahaan mulai melakukan negosiasi sewa yang lebih intensif, memperluas pilihan lokasi, hingga meningkatkan penggunaan serviced apartment yang mayoritas menggunakan tarif rupiah.
Di sisi lain, meningkatnya jumlah tenaga profesional lajang mendorong permintaan terhadap apartemen fully furnished dan serviced apartment yang menawarkan fleksibilitas lebih tinggi.
Di sektor ritel, daya saing kini semakin ditentukan oleh kemampuan aset beradaptasi dengan perubahan perilaku konsumen. Pengembang lebih banyak memperluas pusat perbelanjaan yang telah terbukti berhasil, melakukan reposisi aset lama, serta mengembangkan pusat gaya hidup berbasis komunitas.
Peritel juga semakin selektif memilih lokasi yang memiliki tingkat kunjungan tinggi, daya beli kuat, dan komposisi penyewa yang terkurasi sehingga pengalaman berbelanja menjadi faktor utama dalam menjaga daya saing jangka panjang.
Di sektor perhotelan, operator terus mengurangi ketergantungan pada permintaan dari pemerintah dengan memperluas pasar ke segmen perjalanan bisnis, wisatawan mandiri, family staycation, penyelenggaraan acara sosial, hingga berbagai aktivitas berbasis pengalaman.
Dalam kondisi tersebut, keberhasilan bisnis tidak lagi hanya diukur dari tingkat okupansi, tetapi juga kemampuan menciptakan sumber pendapatan yang lebih beragam melalui strategi pengelolaan pendapatan dan segmentasi pasar yang tepat.
Sementara itu, Semarang Raya mulai berkembang sebagai salah satu koridor industri terintegrasi di Indonesia. Penyerapan lahan industri tetap terjaga dengan permintaan yang semakin beragam, mulai dari elektronik, farmasi, logistik, hingga pusat data. Persaingan antar kawasan kini lebih ditentukan oleh kesiapan infrastruktur, kualitas ekosistem bisnis, serta layanan yang mampu mendukung kebutuhan investor.
Penyediaan pabrik siap pakai (ready-built factory) dan gudang modern diperkirakan akan semakin penting seiring banyaknya investor yang memilih berinvestasi secara bertahap sebelum membangun fasilitas permanen.
“Perubahan di berbagai segmen tersebut menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia sedang bergerak menuju fase pertumbuhan yang lebih berkualitas,” tutur Ferry.
Dalam kondisi pasar yang semakin matang, kemampuan meningkatkan kualitas aset dan menyesuaikannya dengan kebutuhan pengguna akan menjadi faktor utama dalam menjaga daya saing industri pada masa mendatang.
