IndonesianForecast, JAKARTA — Pasar ritel Jakarta masih menunjukkan pertumbuhan pada kuartal II 2026. Namun, pertumbuhan tersebut tidak lagi semata-mata ditopang oleh penambahan pusat perbelanjaan baru. Peritel kini semakin selektif dalam memilih lokasi dengan mempertimbangkan traffic, profil konsumen, hingga produktivitas gerai.
Berdasarkan Jakarta Retail Market Report Q2 2026 dari Colliers Indonesia, permintaan ruang ritel pada kuartal II 2026 tumbuh 0,6% secara kuartalan menjadi 25.248 meter persegi.
Untuk sepanjang 2026, permintaan ruang ritel diproyeksikan tumbuh 2,8% dengan tambahan sekitar 119.541 meter persegi. Sementara dalam periode 2026–2029, permintaan diperkirakan tumbuh rata-rata 2,5% per tahun dengan tambahan rata-rata sekitar 113.957 meter persegi.
Di sisi pasokan, tidak terdapat tambahan ruang ritel baru pada kuartal II 2026. Sepanjang 2026, tambahan pasokan diperkirakan mencapai sekitar 96.044 meter persegi. Adapun rata-rata tambahan pasokan tahunan pada periode 2026–2029 diproyeksikan sekitar 66.261 meter persegi.
Kondisi tersebut menunjukkan adanya perubahan pola pengembangan pasar ritel Jakarta. Pengembang semakin mengandalkan aset yang sudah beroperasi melalui repositioning, peningkatan fasilitas, serta pengembangan konsep ritel yang disesuaikan dengan kebutuhan kawasan dan konsumen.
Head of Research at Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan pertumbuhan pasar ritel ke depan tidak hanya ditentukan oleh jumlah ruang baru yang tersedia.
“Penurunan vacancy menunjukkan adanya perbaikan pasar. Namun, perbedaan kinerja antar pusat perbelanjaan semakin terlihat,” ujar Ferry dalam laporan yang dikutip Senin (7/9/2026).
Colliers mencatat tingkat vacancy ruang ritel Jakarta pada kuartal II 2026 sebesar 28,0%, turun 0,4% dibandingkan kuartal sebelumnya. Tingkat vacancy diperkirakan kembali turun menjadi 27,8% pada 2026 dan mencapai sekitar 24,4% pada periode 2026–2029.
Menurut Ferry, perbedaan kinerja tersebut membuat lokasi dan kualitas aset menjadi semakin penting bagi peritel maupun pemilik pusat perbelanjaan.
Pusat perbelanjaan dengan lokasi strategis, arus pengunjung kuat, tenant mix yang relevan, serta pengelolaan yang baik cenderung memiliki posisi lebih baik untuk menarik dan mempertahankan tenant.
Sebaliknya, aset sekunder masih menghadapi tantangan dalam meningkatkan tingkat hunian karena harus bersaing mendapatkan tenant dan pengunjung di tengah perubahan pola konsumsi.
Perbedaan tersebut terlihat dari tingkat vacancy di sejumlah wilayah. Pada kuartal II 2026, vacancy Jakarta Selatan tercatat 21,9%, Jakarta Utara 20,2%, Jakarta Barat 17,4%, kawasan CBD 18,6%, Jakarta Pusat 11,1%, dan Jakarta Timur 10,8%.
Sementara di Greater Jakarta, tingkat vacancy tertinggi tercatat di Bekasi sebesar 35,9%, disusul Tangerang 31,6%, Bogor 18,2%, dan Depok 14,3%.
Di tengah kondisi tersebut, peritel tetap menunjukkan minat terhadap pasar Jakarta. Namun, ekspansi dilakukan dengan pendekatan yang lebih selektif dan terukur.
Ferry mengatakan kehadiran berbagai konsep baru menunjukkan bahwa kepercayaan terhadap pasar konsumen Jakarta masih terjaga.
“Kehadiran berbagai konsep baru menunjukkan bahwa kepercayaan terhadap pasar konsumen Jakarta tetap terjaga. Namun, strategi ekspansi kini dilakukan secara lebih disiplin dan terukur,” katanya.
Menurut Ferry, perubahan strategi tersebut membuat peritel tidak lagi hanya melihat lokasi berdasarkan tingkat visibilitas sebuah pusat perbelanjaan.
“Para peritel semakin membutuhkan lokasi yang tidak sekadar memberikan visibilitas, tetapi juga menawarkan profil konsumen yang sesuai,” ucapnya.
Dengan kata lain, kesesuaian antara karakteristik konsumen di suatu lokasi dan target pasar sebuah merek menjadi bagian penting dalam keputusan ekspansi.
Selain profil konsumen, kesinambungan arus pengunjung juga menjadi pertimbangan. Pusat perbelanjaan dengan traffic yang kuat dan konsisten memberikan peluang lebih besar bagi tenant untuk menghasilkan penjualan.
“Arus pengunjung yang berkelanjutan, konversi penjualan yang lebih kuat, serta lingkungan penyewa yang mendukung kinerja merek dalam jangka panjang,” tutur Ferry.
Ferry menilai kondisi tersebut membuat keputusan pembukaan gerai baru semakin berkaitan dengan produktivitas lokasi. Peritel perlu memastikan investasi yang dikeluarkan untuk sebuah gerai dapat menghasilkan kinerja komersial sesuai target.
Karena itu, ekspansi jaringan tidak lagi semata-mata diukur dari bertambahnya jumlah gerai. Produktivitas setiap gerai dan kontribusinya terhadap positioning merek menjadi semakin penting.
Meski semakin selektif, minat peritel terhadap Jakarta tetap terlihat dari masuknya berbagai konsep dan kategori baru.
Menurut Colliers, permintaan ruang ritel pada kuartal II 2026 terutama berasal dari sektor makanan dan minuman, kecantikan dan kebugaran, pakaian olahraga, hiburan, serta gaya hidup.
Perkembangan kategori tersebut sejalan dengan perubahan pola konsumsi masyarakat. Pusat perbelanjaan tidak lagi hanya menjadi tempat untuk membeli barang, tetapi juga menjadi ruang untuk makan, bersosialisasi, berolahraga, menikmati hiburan, melakukan perawatan diri, hingga mendapatkan pengalaman.
Sejumlah merek internasional juga membuka gerai pertamanya di Indonesia sepanjang kuartal II 2026, termasuk di pusat perbelanjaan seperti Plaza Indonesia, Puri Indah Mall, Lotte Mall, dan sejumlah mal lainnya.
Colliers juga mencatat rencana pembukaan gerai baru sepanjang 2026 dari berbagai kategori, mulai dari fesyen, kecantikan, makanan dan minuman, perlengkapan rumah tangga, hiburan, buku, hingga mainan di berbagai pusat perbelanjaan utama Jakarta dan Greater Jakarta.
Masuknya berbagai merek tersebut menunjukkan pasar Jakarta masih memiliki daya tarik. Namun, keputusan ekspansi semakin diarahkan pada lokasi yang dinilai mampu memberikan prospek kinerja yang memadai.
Perubahan strategi peritel kemudian turut mengubah cara pengelola pusat perbelanjaan mengelola aset.
Ketika peritel semakin selektif memilih lokasi, pengelola mal harus mampu menawarkan lebih dari sekadar ruang untuk disewa. Pusat perbelanjaan perlu membangun ekosistem tenant yang dapat menarik konsumen, memperpanjang durasi kunjungan, serta mendorong kunjungan berulang.
Tenant utama yang menjadi daya tarik, pilihan kuliner, hiburan, kebugaran, layanan penunjang, serta merek-merek yang saling melengkapi semakin dipadukan untuk memperkuat traffic dan pengalaman pengunjung.
Konsep tersebut membuat tenant mix tidak lagi hanya menjadi persoalan tingkat okupansi, tetapi menjadi bagian dari strategi bisnis pusat perbelanjaan.
Head of Retail at Colliers Indonesia Sander Halsema mengatakan kurasi tenant kini memiliki peran yang lebih strategis dalam membangun relevansi sebuah pusat perbelanjaan.
“Kurasi tenant bukan sekadar mengisi ruang kosong. Pengelola pusat perbelanjaan perlu membangun ekosistem yang terhubung dengan segmen konsumen yang dituju, memperkuat identitas mal, serta memberikan alasan bagi pengunjung untuk kembali,” tutur Sander.
Dengan pendekatan tersebut, keberadaan tenant tidak hanya dinilai dari kemampuan membayar sewa. Kontribusi tenant terhadap keseluruhan pengalaman pengunjung juga menjadi pertimbangan.
Kombinasi antara anchor tenant, kuliner, hiburan, kebugaran, layanan sehari-hari, dan merek gaya hidup dapat menciptakan pola kunjungan yang lebih panjang sekaligus mendorong kunjungan berulang.
Perubahan fokus dari kuantitas menuju kualitas aset juga tercermin dari perkembangan harga sewa.
“Perubahan fokus dari kuantitas menuju kualitas juga terlihat dari perkembangan harga sewa,” tutur Sander.
Pada kuartal II 2026, rata-rata sewa specialty store tercatat sekitar Rp484.737 per meter persegi per bulan, meningkat 0,5% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Untuk keseluruhan 2026, rata-rata sewa diproyeksikan mencapai sekitar Rp486.389 per meter persegi per bulan. Sementara itu, rata-rata sewa pada periode 2026–2029 diperkirakan mencapai sekitar Rp515.139 per meter persegi per bulan.
Kenaikan harga sewa tersebut tidak terjadi secara seragam. Pusat perbelanjaan yang memiliki traffic kuat, tingkat okupansi sehat, tenant mix yang solid, dan konsumen dengan daya beli tinggi memiliki kemampuan lebih besar untuk mempertahankan pricing power.
Sebaliknya, aset dengan performa lebih rendah masih menghadapi tekanan untuk mempertahankan tenant melalui fleksibilitas harga dan berbagai skema leasing.
Kondisi tersebut membuat kualitas aset semakin berperan dalam menentukan kemampuan pemilik pusat perbelanjaan menaikkan tarif sewa.
Selain harga sewa, service charge juga menunjukkan peningkatan. Pada kuartal II 2026, rata-rata service charge tercatat sekitar Rp148.144 per meter persegi per bulan, naik 0,4% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Untuk 2026, service charge diproyeksikan mencapai sekitar Rp149.812 per meter persegi per bulan. Sementara rata-rata periode 2026–2029 diperkirakan sekitar Rp163.703 per meter persegi per bulan.
Peningkatan service charge tersebut berkaitan dengan kebutuhan pemilik aset untuk mempertahankan kualitas operasional sekaligus meningkatkan pengalaman pengunjung.
Investasi terhadap fasilitas, keamanan, teknologi, keberlanjutan, serta kualitas layanan menjadi semakin penting karena konsumen memiliki ekspektasi yang lebih tinggi terhadap pengalaman di pusat perbelanjaan.
Selain pusat perbelanjaan besar, perkembangan pasar juga terlihat dari semakin relevannya konsep neighbourhood retail centre.
“Perubahan pasar juga terlihat dari berkembangnya konsep neighbourhood retail centre,” ucap Sander.
Pusat ritel berbasis lingkungan semakin relevan seiring pertumbuhan kawasan permukiman dan perubahan gaya hidup masyarakat.
Konsep tersebut lebih menekankan pada kemudahan akses, kebutuhan sehari-hari, makanan dan minuman, layanan, serta aktivitas berbasis komunitas.
Pertumbuhan konsep ini menunjukkan konsumen tidak selalu membutuhkan pusat perbelanjaan berskala besar untuk memenuhi kebutuhan mereka.
Pusat ritel yang berada dekat dengan kawasan tempat tinggal dan mampu menyediakan kombinasi kebutuhan sehari-hari serta pengalaman gaya hidup memiliki peluang untuk berkembang seiring pertumbuhan kawasan.
Bagi pengembang, konsep tersebut juga menjadi salah satu alternatif untuk menangkap permintaan ritel dengan pendekatan yang lebih dekat dengan komunitas dan karakter kawasan.
Dengan permintaan yang masih tumbuh, pasokan baru yang relatif terbatas, dan tingkat vacancy yang diperkirakan terus membaik, pasar ritel Jakarta masih memiliki ruang untuk berkembang.
Namun, pertumbuhan tersebut akan semakin selektif. Pusat perbelanjaan tidak cukup hanya mengandalkan lokasi atau luas ruang yang dimiliki.
Kemampuan mengkurasi tenant, menghadirkan konsep berbasis pengalaman, mempertahankan traffic, meningkatkan kualitas fasilitas, serta membaca perubahan preferensi konsumen akan menjadi faktor yang semakin menentukan.
Bagi peritel, ekspansi akan semakin diarahkan pada lokasi yang mampu menghasilkan produktivitas gerai dan memperkuat positioning merek.
Sementara bagi pemilik pusat perbelanjaan, tantangannya adalah memastikan aset yang dimiliki tetap relevan dan mampu memberikan alasan bagi konsumen untuk datang kembali.
Pada akhirnya, arah pasar ritel Jakarta semakin bergeser dari ekspansi menuju optimalisasi dan evolusi aset.
Persaingan ke depan bukan lagi semata-mata mengenai siapa yang memiliki ruang paling banyak atau siapa yang membuka gerai paling banyak. Kualitas pusat perbelanjaan, kekuatan ekosistem tenant, produktivitas gerai, dan kemampuan menciptakan pengalaman pengunjung akan semakin menentukan kinerja aset.
Pola tersebut menegaskan bahwa pertumbuhan pasar ritel Jakarta ke depan akan lebih banyak ditentukan oleh kemampuan setiap aset untuk tetap relevan terhadap konsumen dan memberikan nilai bagi tenant.
