IndonesianForecast, JAKARTA — Pengembangan properti di Indonesia dinilai tidak cukup hanya mempertimbangkan potensi penjualan dan imbal hasil investasi dalam jangka pendek. Perencanaan kawasan atau urban planning menjadi salah satu faktor fundamental yang menentukan keberlanjutan sebuah kawasan dalam jangka panjang.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono menilai persoalan urban planning yang belum matang membuat perkembangan sejumlah kawasan di Indonesia berjalan tidak terarah. Kondisi tersebut pada akhirnya turut memengaruhi kenyamanan, nilai properti, hingga potensi pengembangan kawasan di masa depan.
“Persoalan utama dari pembangunan properti di Indonesia itu karena urban planning yang tidak matang,” ujarnya, Selasa (4/8/2026).
Menurutnya, pembangunan kawasan seharusnya tidak dilakukan secara terpisah-pisah tanpa mempertimbangkan fungsi dan perkembangan wilayah di sekitarnya. Ketidakteraturan tersebut dapat membuat kawasan yang berdekatan memiliki karakter dan fungsi yang berbeda sehingga mengurangi kualitas lingkungan hunian.
Hendra mencontohkan kawasan hunian premium yang berada di dekat area komersial. Menurutnya, perubahan fungsi lahan yang tidak direncanakan sejak awal dapat membuat kawasan yang sebelumnya dianggap premium kehilangan kenyamanan.
“Harusnya daerah-daerah kawasan tertentu itu dibuat selaras dan tidak boleh acak-acakan,” katanya.
Persoalan tersebut, lanjut Hendra, juga perlu menjadi perhatian dalam pengembangan kawasan Transit Oriented Development (TOD). Menurutnya, TOD tidak seharusnya hanya dilihat sebagai proyek hunian yang mengikuti tren pembangunan berbasis transportasi.
Kawasan TOD perlu dirancang dengan mempertimbangkan bagaimana kawasan tersebut akan berkembang dalam beberapa dekade ke depan. Karena itu, perencanaan tidak cukup hanya mengikuti target pembangunan atau penjualan dalam satu periode pemerintahan.
“Harus dipikir bahwa 30 tahun lagi dari sekarang, kawasan di sebelahnya harus jadi apa yang pas,” ucapnya.
Dia menilai perencanaan kawasan TOD idealnya melibatkan berbagai ahli, mulai dari urban planner, master planner, konsultan infrastruktur hingga ahli lingkungan. Tujuannya agar pembangunan kawasan tidak hanya menghasilkan bangunan, tetapi menciptakan ekosistem kota yang dapat bertahan dalam jangka panjang.
“Program yang harus dipikirkan adalah 50–100 tahun ke depan. Harus dipikirkan oleh urban planner, master planner, konsultan dan ahli lingkungan untuk memikirkan masa depan kawasan TOD,” tuturnya.
Menurut Hendra, kawasan TOD di sekitar Senayan dan eks kawasan Hotel Sultan, misalnya, memiliki potensi untuk dikembangkan menjadi kawasan yang terintegrasi dengan pusat bisnis Jakarta.
“Potensial jadi SCBD kedua? Harusnya seperti itu, atau kelanjutan daripada SCBD,” katanya.
Hendra menilai pengembangan TOD juga perlu memperhatikan komposisi kawasan agar tidak hanya berorientasi pada hunian. Kawasan tersebut perlu memiliki fungsi yang mendukung aktivitas masyarakat, termasuk ruang terbuka, akses transportasi, fasilitas pendukung, serta lingkungan yang nyaman untuk ditinggali dalam jangka panjang.
Dia juga menyoroti ukuran hunian yang perlu disesuaikan dengan kebutuhan penghuni. Menurutnya, apartemen di kawasan TOD harus dirancang agar tetap layak dihuni dalam jangka panjang, bukan hanya menarik untuk dibeli sebagai investasi.
“Kalau yang layak itu dua bedroom-nya 65–70 meter persegi masih masuk. Tiga bedroom mungkin 90–100 meter persegi. Itu livable,” ujarnya.
Menurutnya, konsep kawasan yang mampu membuat penghuni bertahan dalam jangka panjang telah diterapkan di sejumlah negara, termasuk Australia dan Jepang.
“Orang mau tinggal dalam jangkauan yang nyaman dan jangan kumuh. Menurut saya itu lebih bisa sustain,” ucapnya.
Dengan demikian, pengembangan TOD ke depan tidak hanya perlu mempertimbangkan konektivitas transportasi dan potensi komersial, tetapi juga arah perkembangan kawasan secara keseluruhan.
Pendekatan tersebut penting agar pembangunan properti hari ini tidak justru menciptakan persoalan baru bagi kawasan dalam 20, 30 hingga 50 tahun mendatang.
