IndonesianForecast, JAKARTA — Investor asing yang masuk ke sektor industri Indonesia cenderung tidak langsung membeli lahan dan membangun pabrik. Di tengah ketidakpastian ekonomi dan pergerakan rupiah, ekspansi dilakukan secara bertahap, mulai dari menggunakan hotel dan serviced office hingga menyewa kantor sebelum akhirnya mempertimbangkan investasi fasilitas produksi.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan sektor industri membutuhkan komitmen investasi jangka panjang sehingga investor asing biasanya terlebih dahulu melihat kondisi pasar dan membangun keyakinan terhadap prospek bisnis di Indonesia.
“Industri adalah sektor yang paling kebelakangan. Jadi orang kalau investor asing datang ke Indonesia, pertama dia tinggal di hotel dulu,” ujarnya, Sabtu (11/7/2026).
Menurut Hendra, setelah berada di Indonesia dan mempelajari kondisi bisnis, investor biasanya mulai menggunakan serviced office dengan jumlah karyawan yang masih terbatas. Setelah bisnis berkembang, kebutuhan ruang kantor ikut bertambah sebelum perusahaan akhirnya mempertimbangkan investasi di pabrik.
“Saya tinggal di hotel dulu, terus tiga malam saya lihat bisnis, bicara sama corporate lawyer, bicara sama pengusaha lokal, kemudian dia akan mulai tinggal mungkin daripada pulang-balik dia tinggal tiga bulan dia cari servis apa-apa. Kemudian dia mulai cari serviced office,” katanya.
Setelah jumlah pekerja bertambah, perusahaan kemudian mencari kantor dengan kapasitas lebih besar. Tahap pembangunan atau pembelian pabrik baru dilakukan setelah investor memiliki keyakinan yang lebih kuat terhadap prospek bisnisnya.
“Dia stay dulu mungkin sama tiga-empat orang. Kemudian dia memilih mau cari kantor yang kira-kira 20-25 orang. Terus kemudian dia berkembang, baru terakhir dibilang dia akan investasi di pabrik. Jadi terakhir,” ucapnya.
Hendra menilai pola tersebut menunjukkan bahwa keputusan investasi industri sangat dipengaruhi keyakinan terhadap kondisi ekonomi dan politik Indonesia. Investor tidak hanya mempertimbangkan harga aset, tetapi juga prospek pengembalian investasi dalam jangka panjang.
Menurutnya, pelemahan rupiah menjadi salah satu faktor yang dapat membuat investor semakin berhati-hati. Meskipun aset dalam denominasi rupiah dapat terlihat lebih murah bagi investor asing, nilai investasi tersebut tetap harus dihitung kembali terhadap mata uang asal investor dan potensi imbal hasilnya.
“Kalau saya bikin barang, nanti kalau rupiah jadi Rp25.000, saya makin rugi. Terus dari itu, ROI saya gimana? Saya tukar dolar,” tuturnya.
Kondisi tersebut kemudian membuat skema sewa menjadi salah satu alternatif bagi perusahaan yang belum ingin mengambil komitmen investasi besar. Investor dapat menggunakan fasilitas yang sudah tersedia tanpa harus langsung membeli lahan dan membangun pabrik sendiri.
“Akhirnya semua orang bilang, saya sewa aja pabrik,” ujar Hendra.
Perubahan pola tersebut membuka peluang bagi pengembang yang menyediakan gudang dan pabrik siap pakai. Kebutuhan terhadap fasilitas yang dapat langsung digunakan menjadi penting bagi perusahaan yang ingin memulai atau memperluas kegiatan usaha tanpa melalui proses pembangunan dari awal.
Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menuturkan permintaan terhadap bangunan pabrik siap pakai berpotensi meningkat seiring kebutuhan perusahaan yang memilih menggunakan fasilitas sewa.
“Peluangnya adalah permintaan sewa bangunan. Sewa pabrik yang siap pakai itu berpotensi untuk dipakai. Berpotensi ada demand-nya,” katanya.
Menurut Martin, kondisi tersebut membuat developer gudang dan pabrik siap pakai menjadi salah satu pihak yang masih aktif mencari lahan. Mereka membangun fasilitas yang dapat langsung digunakan oleh perusahaan, termasuk perusahaan asing yang membutuhkan fasilitas produksi maupun pergudangan.
“Kalau kami melihatnya yang masih berani beli lahan itu adalah developer gudang atau pabrik siap pakai. Mereka yang tetap terus cari lahan,” ucapnya.
Martin menerangkan sejumlah perusahaan asal China yang masuk ke Indonesia membutuhkan fasilitas yang sudah siap digunakan. Kebutuhan tersebut membuat mereka dapat memilih fasilitas yang disediakan developer dibandingkan harus membeli lahan dan membangun pabrik sendiri.
“Beberapa perusahaan Cina yang datang ke sini dan perlu fasilitas langsung siap, itu memang hanya bisa lari ke developer-developer yang sudah siap dengan fasilitas,” tuturnya.
Di sisi lain, kenaikan biaya konstruksi menjadi tantangan bagi pengembangan fasilitas industri baru. Sejumlah komponen, seperti genset serta material mekanikal dan elektrikal, masih banyak menggunakan komponen impor sehingga biaya pembangunan ikut meningkat.
“Konstruksi juga meningkat. Genset juga mahal, impor. Kita pakai genset, impor. Kemudian material mechanical, electrical juga banyak impor. Ini akan membuat developer semakin terbatas mengembangkan proyek mereka,” ujar Martin.
Keterbatasan pembangunan baru tersebut justru membuka peluang bagi fasilitas industri yang sudah tersedia. Martin mengatakan, terbatasnya tambahan pasokan dapat mendorong peningkatan tingkat okupansi pada aset existing yang masih memiliki ruang kosong.
“Tingkat okupansi meningkat dari yang existing. Karena terbatas penambahan yang baru. Jadi rebutan. Sekarang yang existing, tapi kosong,” katanya.
Berdasarkan data Leads Property Services Indonesia, pasokan lahan industri pada kuartal II 2026 diproyeksikan mencapai 14,0 ribu hektare, meningkat 50 hektare secara kuartalan. Permintaan kuartalan diproyeksikan sekitar 45 hektare.
Pada periode yang sama, tingkat penjualan diproyeksikan mencapai 91,5%, sedangkan harga jual lahan industri berada di level Rp3,2 juta per meter persegi.
Untuk keseluruhan 2026, pasokan lahan industri diproyeksikan mencapai 14.1000 hektare, meningkat 200–250 hektare secara tahunan. Permintaan tahunan diperkirakan berada di kisaran 180–200 hektare. Tingkat penjualan diproyeksikan tetap 91,5%, sementara harga jual diperkirakan tetap Rp3,2 juta per meter persegi.
Dari sisi pasokan, pasokan baru mulai berkembang di Purwakarta seiring terbatasnya ketersediaan lahan di Bekasi dan Karawang. Sementara dari sisi permintaan, penyerapan lahan masih didominasi wilayah Bekasi dan Karawang. Data center, elektronik, dan logistik menjadi demand driver utama, sementara ekosistem kendaraan listrik (EV) juga mulai berkembang sebagai salah satu penggerak permintaan.
Martin menambahkan tidak semua subsektor manufaktur memiliki pola ekspansi yang sama. Manufaktur yang berbasis bahan baku impor cenderung lebih berhati-hati dalam melakukan ekspansi. Sebaliknya, pertumbuhan sektor ekspor dapat meningkatkan kebutuhan terhadap pabrik baru untuk mendukung ekspansi produksi.
Dengan demikian, pola ekspansi investor asing yang dilakukan secara bertahap turut menciptakan peluang bagi pasar properti industri berbasis sewa. Di satu sisi, investor dapat menekan komitmen awal dengan menggunakan fasilitas siap pakai. Di sisi lain, developer gudang dan pabrik siap pakai memiliki ruang untuk memenuhi kebutuhan tersebut dengan terus mengembangkan dan mencari lahan baru.
