IndonesianForecast, JAKARTA — Pasar rumah tapak di Jabodetabek diperkirakan masih mampu mencatat tingkat penjualan yang tinggi sepanjang 2026. Namun, di tengah ketidakpastian ekonomi dan tingginya suku bunga, sejumlah pengembang mulai menyesuaikan strategi bisnis dengan menunda peluncuran fase baru proyek, terutama pengembang berskala menengah dan kecil.
CEO PT Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan penundaan yang terjadi bukan berarti pengembang menghentikan proyek secara keseluruhan. Strategi tersebut lebih ditujukan untuk menjaga ritme penjualan sambil menunggu kondisi pasar lebih kondusif.
“Kalau ditanya apakah ada pengembang yang menunda proyek, jawabannya ada. Namun yang ditunda umumnya bukan keseluruhan proyek. Yang terjadi adalah pengembang menunda peluncuran fase berikutnya,” ujarnya dikutip Senin (6/7/2026).
Menurutnya, dalam satu proyek perumahan biasanya terdapat beberapa tahap pembangunan, seperti klaster A, klaster B, maupun blok-blok lanjutan. Apabila penjualan fase pertama berjalan baik, pengembang tetap akan melanjutkan pembangunan, tetapi waktu peluncurannya dapat bergeser sekitar satu hingga dua bulan.
“Misalnya sebuah proyek memiliki klaster A, klaster B, blok A, blok B. Kalau fase pertama sudah terjual dengan baik, fase berikutnya tetap akan diluncurkan. Hanya saja waktunya mungkin mundur satu hingga dua bulan sambil melihat perkembangan kondisi pasar,” katanya.
Hendra menjelaskan strategi tersebut lebih banyak dilakukan oleh pengembang dengan skala usaha yang lebih kecil. Sementara itu, pengembang besar yang beroperasi di kawasan seperti Tangerang dan Bekasi umumnya masih menjalankan peluncuran proyek sesuai jadwal.
Dia memaparkan terdapat sejumlah tantangan yang dihadapi sektor hunian. Kenaikan biaya konstruksi membuat harga jual rumah cenderung meningkat dan margin pengembang tergerus sehingga berpotensi memicu penurunan spesifikasi bangunan (down-spec). Selain itu, peluncuran proyek baru tertunda akibat ketidakpastian daya beli masyarakat dan potensi revisi pembiayaan proyek.
Di sisi lain, pembiayaan proyek melalui pinjaman bank menjadi lebih sulit karena bunga yang lebih tinggi. Permohonan KPR juga diperkirakan menurun seiring meningkatnya kekhawatiran masyarakat terhadap potensi pemutusan hubungan kerja (PHK) dan kenaikan suku bunga.
Tantangan lain adalah meningkatnya biaya transportasi harian sehingga hunian yang jauh dari kawasan transit (Transit Oriented Development/TOD) menjadi kurang diminati, sementara rumah mewah dengan spesifikasi berbasis barang impor juga menghadapi tekanan.
Meski demikian, Hendra menilai masih terdapat sejumlah peluang di pasar hunian. Rumah dan kondominium siap huni (ready stock) diperkirakan lebih cepat terserap karena masih menggunakan harga lama. Pasar rumah sekunder juga semakin diminati karena dapat langsung ditempati pada lokasi yang sama.
Selain itu, kerja sama melalui skema joint venture maupun kerja sama operasi (KSO) antara pengembang lokal dan asing diperkirakan meningkat. Skema sewa di lokasi strategis juga menjadi alternatif yang semakin menarik, sementara pengembangan kawasan mulai bergeser ke townhouse dan cluster. Pengembang juga mulai membidik lahan yang berdekatan dengan kawasan TOD serta menghadirkan rumah hemat energi yang lebih terjangkau.
Associate Director PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menambahkan segmen rumah tapak dengan harga sekitar Rp1,5 miliar hingga Rp2,5 miliar masih menunjukkan permintaan yang relatif kuat dibandingkan segmen lainnya.
“Untuk rumah tapak, segmen harga sekitar Rp1,5 miliar hingga Rp2,5 miliar menurut kami masih menunjukkan permintaan yang cukup baik. Segmen ini masih relatif kuat dibandingkan segmen lainnya,” ucapnya.
Berdasarkan riset PT Leads Property Services Indonesia pada kuartal II/2026, pasokan rumah tapak mencapai 201.646 unit atau bertambah 2.701 unit secara kuartalan (QoQ). Permintaan kuartalan tercatat sebanyak 2.585 unit dengan tingkat penjualan mencapai 93,7%. Harga jual rata-rata berada di kisaran Rp2,7 miliar per unit.
Untuk proyeksi sepanjang 2026, pasokan kumulatif diperkirakan meningkat menjadi 209.748 unit atau bertambah 13.211 unit secara tahunan (YoY). Permintaan tahunan diproyeksikan berada pada kisaran 12.000–13.000 unit dengan tingkat penjualan sekitar 93,8% dan harga jual rata-rata tetap di kisaran Rp2,7 miliar per unit.
Martin menegaskan, tingginya tingkat penjualan tersebut tidak dapat dibandingkan secara langsung dengan pasar rumah subsidi karena cakupan data yang digunakan berbeda.
“Perlu kami jelaskan terlebih dahulu bahwa data yang kami gunakan tidak mencakup rumah subsidi. Data tersebut berasal dari proyek-proyek pengembang besar di kawasan Jabodetabek, khususnya pada klaster-klaster utama. Pada segmen tersebut, tingkat penjualan memang masih berada di kisaran 90%–94%. Karena itu, angka tersebut tidak dapat dibandingkan secara langsung dengan data rumah subsidi,” tuturnya.
Pihaknya tak menampik penjualan rumah subsidi memang dilaporkan mengalami perlambatan sejalan dengan melambatnya pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR). Adapun pertumbuhan pasar diperkirakan lebih rendah dibandingkan tahun sebelumnya.
“Namun perkembangan tersebut masih sangat bergantung pada kondisi makroekonomi, termasuk kebijakan BI Rate yang sewaktu-waktu dapat berubah apabila nilai tukar rupiah kembali stabil,” kata Martin.
