IndonesianForecast, JAKARTA — Kenaikan biaya konstruksi dan tekanan daya beli membuat pasar kondominium menghadapi tantangan untuk meluncurkan proyek baru. Di tengah kondisi tersebut, unit ready stock justru berpeluang lebih diminati karena dibangun ketika biaya konstruksi dan nilai tukar rupiah masih lebih rendah, sehingga harga jualnya relatif lebih kompetitif.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan pelemahan rupiah memberikan tekanan dari sisi pasokan karena biaya pembangunan properti ikut meningkat, terutama akibat penggunaan komponen impor.
“Kalau di property itu ada dua sisi. Sisi supply dan sisi demand. Dua sisi ini sangat berpengaruh,” ujarnya, Jumat (14/8/2026).
Kenaikan biaya konstruksi membuat harga properti baru berpotensi lebih tinggi. Kondisi tersebut membuat rumah maupun unit kondominium yang sudah tersedia menjadi salah satu peluang di pasar karena harga pembangunannya menggunakan biaya pada periode sebelumnya.
“Ada peluang, Pak. Rumah dan unit kondominium yang di-stock itu akan lebih diminati,” katanya.
Hendra menjelaskan unit yang sudah dibangun tersebut menggunakan biaya konstruksi ketika nilai rupiah masih berada di sekitar Rp16.000 per dolar AS. Sementara proyek baru harus memperhitungkan kondisi biaya ketika rupiah berada di level yang lebih lemah.
“Kenapa? Karena harganya masih harga yang pada saat rupiah 16 ribu dibangun. Kalau seperti ini, yang dibangun nanti berpotensi jauh lebih mahal karena rupiahnya 18,” ucapnya.
Kondisi tersebut juga dapat membuat pengembang menunda peluncuran proyek baru. Menurut Hendra, ketidakpastian daya beli menjadi salah satu pertimbangan karena pengembang perlu memastikan proyek baru dapat terserap pasar.
“Berikut adalah tertunda launching project baru. Sekali lagi, ini juga efek sebenarnya dari daya beli berkurang,” tuturnya.
Di tengah penundaan proyek baru, dia melihat pasar sekunder sebagai salah satu peluang. Konsumen dapat memilih unit yang sudah tersedia di lokasi dengan karakteristik yang sesuai kebutuhan dibandingkan menunggu proyek baru dengan harga yang berpotensi lebih tinggi.
“Tapi ada peluang adalah pasar sekundernya semakin diminati. Tapi lokasinya juga harus lokasi yang mirip-mirip,” ujarnya.
Selain pasar sekunder, pengembang juga dapat menggunakan skema kerja sama operasional (KSO) maupun joint venture (JV) untuk mengurangi ketergantungan terhadap pembiayaan perbankan.
“KSO ini kerja sama operasional dan JV. Jadi nggak perlu bank. Biasanya partner KSO itu mempunyai financial capability yang kuat,” katanya.
Menurut Hendra, tantangan pembiayaan juga muncul karena asumsi biaya konstruksi dalam perencanaan proyek harus dievaluasi kembali ketika terjadi perubahan nilai tukar. Kondisi tersebut membuat pembiayaan proyek melalui pinjaman bank menjadi lebih sulit.
Sementara itu, Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menambahkan pasar kondominium pada kuartal II 2026 menunjukkan pasokan sebesar 260.236 unit, meningkat 336 unit secara kuartalan.
Permintaan kuartalan tercatat sebanyak 203 unit. Tingkat penjualan berada di level 83,2%, sementara harga jual mencapai Rp28,3 juta per meter persegi.
Untuk keseluruhan 2026, pasokan kumulatif kondominium diproyeksikan mencapai 260.636 unit, bertambah 736 unit secara tahunan. Permintaan tahunan diperkirakan berada di kisaran 1.000–1.200 unit.
Tingkat penjualan diproyeksikan meningkat menjadi 83,4%, sedangkan harga jual diperkirakan naik menjadi Rp28,8 juta per meter persegi.
Martin mengatakan, tambahan pasokan kondominium pada 2026 diperkirakan berasal dari satu proyek baru pada paruh kedua tahun ini, yakni Eluna Casa Grande.
Dari sisi permintaan, pasar kondominium masih berpusat di Jakarta Selatan dan berasal dari segmen menengah atas. Dengan permintaan tahunan yang diperkirakan meningkat, tingkat penjualan juga diproyeksikan sedikit membaik.
“Harga jual sedikit meningkat seiring dengan adanya permintaan di segmen atas,” tuturnya.
Martin menilai pasar kondominium juga memiliki peluang dari sisi unit ready stock yang ditawarkan dengan harga lama. Selain itu, pasar sekunder semakin diminati karena konsumen dapat langsung mendapatkan unit di lokasi yang sudah tersedia.
Peluang lainnya berasal dari semakin banyaknya proyek yang dikembangkan melalui skema joint venture dengan pengembang asing maupun lokal. Skema tersebut dapat menjadi alternatif bagi pengembang ketika pembiayaan proyek melalui perbankan menghadapi tantangan.
Dengan pasokan kondominium yang mencapai 260.236 unit pada kuartal II 2026 dan tingkat penjualan 83,2%, pasar masih menghadapi tantangan dari sisi daya beli dan biaya pembangunan. Namun, kondisi tersebut sekaligus membuka ruang bagi unit ready stock dan pasar sekunder untuk menjadi pilihan, terutama ketika harga proyek baru berpotensi meningkat akibat biaya konstruksi yang lebih tinggi.
