IndonesianForecast, JAKARTA — Ruang kantor kosong di Jakarta mencapai sekitar 2,96 juta meter persegi, dengan hampir 2 juta meter persegi berada di kawasan Central Business District (CBD).
Tingginya ruang kosong tersebut membuka peluang untuk mengoptimalkan aset perkantoran, termasuk dengan mengalihfungsikan sebagian gedung menjadi serviced apartment.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono mengatakan, tingginya ruang kantor kosong merupakan akumulasi tambahan pasokan dalam satu dekade terakhir. Sejumlah gedung yang selesai dibangun sejak 2015 hingga 2025 belum mampu mencapai tingkat okupansi yang tinggi.
“Kalau kita lihat, yang kosong itu 2,96 juta meter persegi. Hampir 2 jutanya sendiri dari CBD,” ujarnya, Sabtu (1/8/2026).
Menurut Hendra, ruang kantor kosong tersebut terdiri dari gedung lama maupun gedung yang relatif baru. Gedung dengan kualitas lebih baik dan harga sewa yang kompetitif berpotensi lebih cepat terserap pasar.
“2,96 juta meter persegi yang kosong itu ternyata juga kantor-kantor yang biasa saja, ada juga kantor baru,” katanya.
Hendra menilai kondisi tersebut membuat pemilik gedung lama perlu menyesuaikan strategi agar tetap mampu bersaing mendapatkan penyewa.
“Gedung-gedung yang baru itu akan eventually penuh, kecuali kalau dia menaikkan harga. Kalau harganya tetap, gedung baru lebih duluan penuh dibandingkan gedung-gedung lama. Jadi gedung lama akan ditinggalkan,” ucapnya.
Menurutnya, persoalan tersebut bukan hanya terjadi di Jakarta, tetapi juga pernah dialami Shanghai. Kondisi itu menunjukkan bahwa tingginya pasokan perkantoran perlu diikuti strategi optimalisasi aset agar ruang yang tidak terserap tidak terus menjadi beban.
Salah satu opsi yang dapat dipertimbangkan adalah mengubah fungsi gedung perkantoran menjadi serviced apartment. Hendra menilai konsep tersebut dapat menyasar pekerja muda, termasuk milenial dan Gen Z, yang membutuhkan hunian sewa di dekat pusat aktivitas ekonomi.
“Harusnya kantor-kantor itu kalau bisa dirubah juga fungsinya menjadi serviced apartment yang dikelola secara profesional dan harganya wajar, kualitasnya juga representatif, bukan abal-abal,” tuturnya.
Hendra mencontohkan pengembangan serviced apartment di Shanghai yang menyasar pekerja yang baru memulai karier. Hunian tersebut ditawarkan dengan skema sewa, kontrak maksimal sekitar satu tahun, serta sudah dilengkapi perabot dan berada dekat dengan pusat aktivitas pekerjaan.
Menurut Hendra, model tersebut dapat menjadi alternatif sumber pendapatan bagi pemilik gedung perkantoran yang sulit mendapatkan penyewa.
“Harusnya sih bisa menjadi sumber income daripada kosong terus,” ujarnya.
Berdasarkan data Leads Property Services Indonesia, pasokan ruang perkantoran Jakarta pada kuartal II 2026 mencapai 11,6 juta meter persegi, meningkat sekitar 33.330 meter persegi secara kuartalan.
Pada periode tersebut, permintaan ruang kantor tercatat 31.782 meter persegi dengan tingkat okupansi sebesar 74,5%. Sementara itu, harga sewa rata-rata berada di kisaran Rp300.735 per meter persegi per bulan.
Untuk 2026, total pasokan perkantoran Jakarta diproyeksikan mencapai 11,7 juta meter persegi, bertambah sekitar 53.330 meter persegi dibandingkan tahun sebelumnya. Permintaan tahunan diperkirakan berada di kisaran 85.000–95.000 meter persegi.
Tingkat okupansi diproyeksikan meningkat menjadi 75,3%, sementara harga sewa diperkirakan relatif stabil di sekitar Rp300.750 per meter persegi per bulan.
Tambahan pasokan pada 2026 antara lain berasal dari Dipo Tower 2 yang diperkirakan masuk pada paruh kedua tahun ini. Dari sisi permintaan, pasar perkantoran diperkirakan meningkat secara bertahap dengan dukungan tren flight-to-quality.
Di sisi lain, investasi pembangunan gedung perkantoran baru di kawasan CBD semakin menantang. Biaya investasi awal yang tinggi membuat tingkat sewa yang dibutuhkan untuk mencapai imbal hasil tertentu semakin sulit dijustifikasi.
Hendra mengatakan kondisi tersebut membuat pemilik aset perlu mengoptimalkan gedung yang sudah tersedia, baik melalui strategi penyewaan maupun perubahan fungsi bangunan.
“Investasi pembangunan gedung kantor di CBD makin tidak menarik. Kenapa? Imbal hasilnya, biaya investasi di awal terlalu mahal sehingga rental-nya tidak bisa menjustifikasi,” katanya.
Co-Founder & Managing Director PT Leads Property Services Indonesia Darsono Tan mengatakan, dari total ruang kantor kosong sekitar 2,96 juta meter persegi, hampir 2 juta meter persegi berada di CBD, sedangkan hampir 1 juta meter persegi lainnya berada di kawasan non-CBD, termasuk TB Simatupang.
“Untuk yang kosong itu 2,9 juta, jadi hampir 2 jutanya sendiri dari CBD,” ucapnya.
Menurut Darsono, akumulasi ruang kosong tersebut tidak terjadi dalam waktu singkat. Persoalan tersebut merupakan dampak dari tambahan pasokan gedung perkantoran selama sekitar satu dekade.
“Ini efek dari new supply di kurun waktu 10 tahun terakhir dan completed dari 2015 sampai 2025. Mereka belum mampu mendapatkan occupancy rate yang tinggi pada saat masing-masing gedung itu beroperasi. Itu terakumulasi satu dekade,” tuturnya.
Dia melihat peluang untuk mengubah fungsi gedung perkantoran yang tidak terserap menjadi serviced apartment. Menurutnya, konsep tersebut dapat menyasar pekerja muda yang membutuhkan hunian sewa di sekitar pusat aktivitas ekonomi.
“Harusnya kantor-kantor itu kalau bisa diubah juga fungsinya menjadi serviced apartment yang dikelola secara profesional dan harganya wajar,” kata Darsono.
Dia menilai opsi tersebut dapat menjadi salah satu cara agar aset perkantoran tetap menghasilkan pendapatan di tengah tingginya ruang kosong.
“Harusnya bisa menjadi sumber income daripada kosong terus,” ucapnya.
Dengan ruang kantor kosong yang masih besar, tingkat okupansi yang belum penuh, serta tambahan pasokan yang masih masuk pada 2026, pasar perkantoran Jakarta menghadapi kebutuhan untuk menyesuaikan pemanfaatan aset. Alih fungsi menjadi serviced apartment menjadi salah satu opsi yang muncul untuk mengoptimalkan gedung yang belum terserap pasar.
